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총22건 1/3

2024.08.22

강남·서초 전세가 3.3㎡당 3,600만 원 넘어… 마·용·성 2,900만 원 눈앞
서울의 전세 시장이 급격한 상승세를 보이고 있다. 강남구와 서초구 는 전세값이 3.3㎡당 3,600만 원 넘어섰다. 이러한 상승세는 주택 공급 부족과 높은 금리로 인해 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘어나면서 발생했다. 이러한 상황은 세입자들에게 경제적 부담을 증가시키고 있으며, 서울 외곽이나 다른 저렴한 지역으로 이주해야 하는 가구가 늘어나고 있다.서울 아파트 전세가 3.3㎡당 2,400만 원 돌파... 1년 7개월 만에 기록 KB부동산 주택가격 통계에 따르면, 7월 서울 아파트의 3.3㎡당 전세 평 균 가격은 2,417만 원으로 나타났다. 이는 지난해 7월 2,241만 원에서 1년 사이에 176만 원 상승한 것이다. 서울 아파트 전세가가 3.3㎡당 평균 2,400만 원을 넘은 것은 2022년 12 월 이후 1년 7개월 만에 처음이다. 구별로는 서초구가 3.3㎡당 평균 3,769만 원으로 가장 높았으며, 강남구는 3,628만 원, 송파구는 3,034 만 원으로 뒤를 이었다. 이어 성동구 (2,891만 원), 용산구(2,889만 원), 마포구(2,872만 원) 순으로 집계되었다. 서울 아파트 전세가 상승의 원인은? 신규 아파트 공급이 감소하면서 기 존 전세 물량에 대한 경쟁이 치열해 지고 있다. 이는 서울 강남 3구뿐만 아니라 마포, 용산, 성동구 등에서도 전셋값이 급등하는 요인으로 작용 하고 있다. 이러한 추세는 세입자들 에게 큰 부담을 주며, 생활의 질을 저하시킬 수 있는 위험을 내포하고 있다. 또한, 높은 금리로 인해 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면 서 전세 시장의 압박이 더욱 심화되고 있다. 세입자들의 경제적 부담 증가··· 이주 고민하는 가구 늘어날까 전셋값 상승은 많은 서울 시민들에 게 실질적인 생활비 부담을 증가시키고 있다. 강남과 서초구의 경우 평균 전셋값이 3,600만 원을 넘어섰고, 마포, 용산, 성동구도 2,900만 원에 육박하고 있다. 이러한 현상은 세입자들에게 경제적 부담을 가중시키고 있으며, 이로 인해 서울 외곽 이나 다른 저렴한 지역으로의 이주를 고민하는 가구가 늘고 있다. 전세 시장의 장기적 전망은? 전문가들은 전세 시장의 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 이는 특히 주요 지역의 경우 주택 공급이 충분히 이루어지기까지 시간이 걸릴 것으로 예상되기 때문 이다. 따라서 시장 안정을 위해 단기 적인 대책과 함께 장기적인 관점에서의 주택 정책을 세우는 것이 필요하다고 여겨진다. 정부와 관련 기관 이 세입자 보호를 위한 정책과 공급 확대를 위한 계획을 동시에 추진해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 정부도 예의주시... 민간과의 협력도 필요할 수 있어··· 전문가들은 이러한 문제를 해결하기 위해 정부와 민간 부문이 협력하여 보다 많은 주택 공급을 늘리고, 시장 안정을 위한 정책을 마련해야 한다고 조언한다. 신규 전세 물량 확 보를 위한 인센티브 제공, 토지 이용 규제 완화, 세입자 지원 프로그램 등 다양한 방안이 논의되고 있다. 또한, 장기적인 주택 정책과 계획을 통해 모든 시민이 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 마련해야 한다고 전해 진다. 서울 아파트 전세가 상승은 단 순한 경제적 문제가 아니라, 사회 안 정성과 직결된 사안이라 정부도 예의주시하는 모습을 보이고 있다.
2024.08.22

부동산 경매 급증, 1만 3,000건 넘어서며 11년 만에 최고치
지난 7월, 빚을 갚지 못해 경매에 넘어간 부동산 건수가 11년 만에 최고치를 기록했다. 이는 집값 상승기에 대출을 일으켰지만, 고금리로 이자를 감당 못 한 '영끌족'의 부동산이 경매 시장에 쏟아져 나온 결과로 분석된다.7월 임의경매 개시결정 건수, 총 1만 3,770건 집계 법원등기정보광장의 자료에 따르면, 7월 한 달간 부동산(토지, 건물, 집합건물 등)의 임의경매 개시결정 신청 건수는 1만 3,770건으로 집계 되었다. 이는 6월의 1만 983건에 비 해 25.4% 증가한 수치이며, 전년동월(9,328건) 대비 47.6% 늘어난 것 이다. 이는 또한 2013년 7월의 1만 40,78건 이후 최대치다. 3달 이상 원리금 상환 연체하면 바로 임의경매 가능··· 임의경매는 채무자가 부동산을 담 보로 대출을 받은 뒤 원리금이나 이자를 연체할 경우, 채권자가 법적 절 차 없이 담보 부동산을 경매에 넘기 는 것을 말한다. 일반적으로 3개월 이상 원리금을 상환하지 못하면 금융회사가 경매를 실행할 수 있다. 경매 물건이 많은 지역은 경기도, 집합건물 경매도 최다···지역별로는 경기도가 3,371건으로 가장 많았으며, 경남(1,275건), 경북 (1,188건), 충남(985건), 부산(881 건), 서울(828건)이 뒤를 이었다. 특 히 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합 건물의 경매 비중이 높았다. 7월 집합건물의 임의경매 개시결정 신청 건수는 5,489건으로 전체 경매 물건 의 39.9%를 차지했다. 이는 전년 동 월(3,547건)보다 54.8% 증가한 수 치로, 2010년 11월(5,717건) 이후 가 장 많은 수치다. 경기도에서는 1,643건이 집합건물 경매로 넘어가며 가장 많았고, 부산(759건), 서울(639건), 인천(368건), 제주(337건) 등이 뒤를 이었다. 서울에서는 구로 구가 195건으로 가장 많았다. 고금리와 대출 부담으로 경매 시장 확대 대출 이자를 감당하지 못한 '영끌족'들이 증가하면서 부동산 경매 물 건이 늘어나는 추세다. 여기에 고금리 기조가 장기화하면서 2020년부 터 2021년까지 집값 상승기에 사들였던 물건이 경매시장으로 유입되는 사례는 더욱 늘어날 전망이다. 이 시기에 구입했던 부동산이 고금리 환경에서 경매로 나오는 사례가 증가하고 있다. 1월부터 7월까지 집합 건물의 임의경매 신청 건수는 3만 3,715건으로 2021년 7월(1만 4,004 건) 대비 2.4배 증가했다. 경매 시장도 엇갈려··· 아파트와 비아파트간 격차 증대 7월 서울 아파트의 낙찰가율은 1년 11개월 만에 최고치를 기록했다. 서 울 아파트 가격이 19주 연속으로 상승하면서 경매 시장에서도 아파트 에 대한 관심이 높아진 결과다. 반 면, 서울의 오피스텔과 빌라의 낙찰가율은 하락세를 보이며 아파트와 비(非)아파트 간 격차가 벌어지고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지 지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 낙찰가율은 93.7%로 집계됐다. 하 지만 서울 오피스텔과 빌라 경매시장은 아파트 경매와 다른 양상을 보 이고 있다. 지난달 서울 주거용 오피스텔 낙찰가율은 85.3%로 전월 (86.1%)보다 감소했다. 빌라 낙찰가율 역시 82.6%에서 81.8%로 소폭 줄었다. 고금리와 전세사기 여파로 임차 수요가 줄면서 경매시장에서도 비아파트에 대한 관심이 줄어든 것으로 보인다.
2024.08.22

국내 상업용 부동산 시장, 약하고 느린 회복세 보인다
국내 상업용 부동산 시장이 약하고 느린 회복세를 보일 것이라는 전망 이 나왔다. 이지스자산운용의 ‘2024년 하반기 시장 전망’ 보고서에 따르면, 금리 인하 가능성이 낮고 자산 가격 조정이 미진한 상 황이 이어지면서 보수적인 투자 기 조가 지속될 것으로 보인다. 국내 오피스, 글로벌 시장과 비교해 선방 국내 오피스 시장은 글로벌 상업용 부동산이 위축된 상황에서도 낮은 공실률과 안정적인 임대료, 지속적인 가격 상승을 통해 견고한 펀더멘 털을 유지하고 있다. 글로벌 조사 기 관인 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 부동산 가격지수(CPPI) 분석 에 따르면 올해 1분기 센트럴 워싱턴DC가 지난해 같은 기간보다 28%, 뉴욕이 4%, 샌프란시스코가 11%, 런던이 16.5%, 파리가 6% 각 각 하락했다. 반면 서울은 같은 기간 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다.오피스 시장, 프라임급 자산 확보하려는 움직임 보여··· 현재 국내 투자 시장에서 오피스 투자는 전체의 약 60%를 차지하고 있 다. 서울 강남업무지구(GBD)와 도 심업무지구(CBD) 등 우량 입지의 프라임급 자산에 대한 투자 수요는 여전히 높으며, 자산 가격의 조정은 크게 나타나지 않고 있다. 서울 오피스의 평균 공실률은 2.4%로, 이는 자연 공실률인 5%보다 낮다. 임대 료는 꾸준히 상승하고 있지만, 증가 율은 둔화되고 있다. 대형 오피스에 대한 선호는 계속될 것으로 보인다. 연면적 3만 3,000㎡ 이상의 오피스 임대료는 중소형 오피스보다 38% 높은 것으로 나타났다.물류센터 시장, 과잉 공급과 거래 둔화 물류센터 시장은 과잉 공급과 이커 머스 성장 둔화로 인해 선매입 확약 취소가 발생하며 거래 둔화가 지속 될 전망이다. 지난해부터 과잉 공급 된 물량이 올해까지 이어지면서 전 반적인 공실률 상승과 시장 둔화의 요인으로 작용하고 있으며, 안정화에 는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 국내외 투자자 심리의 차이와 투자 방향성 국내외 투자자들의 투자 심리에는 차이가 있다. 글로벌 기관투자자들 은 하반기에 가격이 저점을 형성했다고 판단해, 가격이 하락한 지역의 우량 자산에 투자하는 움직임을 보이고 있다. 반면, 국내 투자자들은 대출과 우량 오피스를 중심으로 신중한 투자를 지속할 전망이다. 상업용 부동산의 가격 조정이 예상보다 적게 나타나고 있으며, 제2금융권의 PF 사업장 손실인식 확대로 개발사 업에 대한 자금조달이 위축될 것으로 예상된다. 투자 심리 위축 속 자산가치 상승 전략 필요 이지스자산운용 투자전략실 관계자 는 “국내 자본시장이 이자비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 인해 투자 심리가 위축됐지만, 오피스 거래가 격 조정은 예상보다 미미했다”고 분석했다. 또한, 자산가치 상승을 위해 기존 투자 방식을 재검토하고, 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오를 다변화하는 것이 중요하다고 덧붙였다.
2024.08.22

저출생 대책, 공공임대주택 출산가구에 대해 우선 공급 1순위
저출산고령사회위원회는 2024년 7월 29일 제 2차 인구비상대책회의를 개최하여, 저출생 대책 (6.19)의 이행 상황을 점검하고 추가 과제를 발굴했다. 정부는 지난 6월 인구 국가비상사태를 선언하고 저출산고령사회위원회를 인구 비상대책회의로 전환한 바 있는데, 이번 회의는 국민이 정책 효과를 빠르게 체감할 수 있도록 하기 위해 대책의 후속조치를 점검하고, 현장의 목소리를 반영하여 보완이 필요한 과제를 개선하기 위해 개최됐다. ‘저출생 추세 반전을 위한 대책’을 내놓은 뒤 진행한 첫 회의 우선, 건설형 공공임대주택 우선공급(공급물량 60%)의 소득 등 기본 요건을 갖추고 있으며, 2살 미만 신생아 자녀가 있는 출산가구를 1순위로 선정한다. 기존의 우선공급 대상 자들은 가점제를 통해 선정됐으나, 이제는 2세 미만 자녀가 있는 출산 가구를 1순위로 선정해 최우선 입주 할 수 있도록 하고 출산 가구가 우선 배정되고 나면, 남은 자리는 기존 배점표에 따른 가점 순으로 선정한다.' 공공임대주택 세대원 수별 공급면적 제한 규정 폐지 지난 3월 정부가 저출생 대책의 하 나로 내놓은 공공임대주택 세대원 수별 공급면적 제한 규정을 이번 회 의에서 폐지하기로 정했다. 다자녀 가구일수록 넓은 면적의 공공임대 주택을 우선공급 받을 수 있도록 관 련 법의 시행규칙을 개정하면서 공 포했었는데, 먼저 1인 가구는 전용 면적 35㎡이하, 2인 가구는 25~44 ㎡이하, 3인 가구는 36~50㎡, 4인 이상 45㎡ 이상 등 세대원 수별로 공급면적 제한 규정을 담자 1~2인 가구들의 원성을 사면서 국회 청원에 수 만명이 동의하여 이를 폐지하 기로 결정한 것이다. 앞으로 신청자 들은 세대원 수에 따른 면적 제한 없이 자유롭게 신청이 가능해졌다. 예비부부 울리던 이른바 ‘스드메(스튜디오, 촬영·드레스 대여·메이크업)’ 업체 직권조사 공정거래위원회가 결혼 준비 부담을 줄이기 위해 나선다. 결혼 준비 서비스 업체의 불공정 거래 관행을 개선하기 위해 8월 중 직권조사에 나서기로 했다. 그간 예비부부들은 불투명한 가격 정보와, 과도한 위약 금, 끼워팔기 수법 등 피해를 호소해 왔다. 이에 따라 정부는 저출생 극복을 위해 결혼 예비 단계부터 시장 조성에 나서겠다는 것이다. 우선 공 정위는 주요 결혼 준비 대행사의 약관을 점검하고, 8월 중으로 불공정 약관을 개선하며 업계 현황과 소비 자 피해 실태조사를 토대로 관련 분야 표준약관도 25년 상반기 까지 제 정할 계획이다. 또 한국비자원 가격 정보 사이트인 ‘참가격’에서 이들 서비스와 품목 가격 현황을 신규로 제공하며, 결혼 준비 시장의 체감지표도 정기적으로 조사해 공개 하기로 하면서, 결혼을 준비할 때 참고할 소비자 피해 예방 지침을 제작·보급하고, 결혼서비스 시장 관련 상담· 분쟁 조정 사례를 분석해 소비자 피 해주의보도 발령한다. 육아휴직 중소기업 ‘대체인력 지원금 120만원’ 출산으로 인한 대체인력 제도를 활 성화 하기 위해 기업과 근로자 모두를 지원하기로 했다. 사업주 부담을 낮추기 위해 대체인력 지원금을 기존 월 80만원에서 120만원으로 확대했고, 지자체는 대 체 인력에 추가 인센티브 까지 지원 한다. 저출산고령사회위원회에 따르면 현장의 목소리를 반영해 중소기업이 출산 대체인력을 채용하려 해 도 구직자들의 낮은 임금과 불안정 성 등으로 구하기 쉽지 않다는 문제 점을 개선하기 위한 것이다. 이에 따라 대체인력 임금이 200만원일 경우에 정부가 120만원을 지원, 사업 주는 80만원만 부담하면 되고, 지자 체는 대체인력에 200만원 임금에 별도로 추가 지원금을 지급한다. 이 밖에 정부는 지난 6월 19일 저출생 대책의 151개의 과제 중 절반 이상 인 76개 과제를 추진 중이다. 법률 개정 과제는 9월 정기국회에 제출 하고, 시행령 및 고시 개정 등 정부 차원에서 할 수 있는 조치는 7~8월 중 개정안을 마련하여 연내에 마무리할 계획이다.
2024.08.22

[8·8 공급대책] 향후 6년간 수도권에 42.7만호 이상 공급
신규 택지 발굴 위해 서울과 인접 수도권 그린벨트 해제 우선 서울 내 그린벨트를 풀어 조성하는 신규 택지는 1만 가구 규모로 계획하고 있고, 수도 권은 총 8만 가구 규모 신규 택지 후보지를 지정하겠다는 계획이다. 그린벨트 제도는 미 래 후손을 위해 박정희 정부 때인 1971년 수도권을 시작으로 처음 도입됐다. 당시 박정희 대통령은 영국의 그린벨트 제도를 참고한 것 으로 알려져 있으며, 현재 그린벨트 제도를 가장 성공적으로 운영하고 있는 나라는 영국 과 한국이다. 그린벨트는 1977년 까지 8차례 에 걸쳐 전국적으로 총 5,397㎢ 규모가 조성 됐다. 이후 정권이 바뀔 때 마다 그린벨트가 조금씩 해제 되었고, 김대중 정부 때 춘천, 청 주, 여수, 전주 등 그린벨트를 본격적으로 해 제가 시작됐다. 이후 주택건설 등의 목적으로 노무현 정부가 약 654㎢의 그린벨트를 해제 했고, 이번 대책과 같이 대규모 주택을 지을 목적으로 그린벨트를 해제하는 건 이명박 정 부 시절인 2012년 이후 12년 만이다. 그린벨 트는 한 번 해제되면 다시는 돌이킬 수 없는 조치이다. 2018년 문재인 정부 당시 집값이 폭등하자, 김현미 국토부 장관은 개발제한구 역을 활용해 공공택지 사업을 벌이겠다고 했 지만, 박원순 전 서울시장은 ‘그린벨트는 미 래 세대를 위한 취후의 보루’라며 끝까지 반대 입장을 고수해왔다. 하지만 이번 대책 발표는 정 부의 그린벨트 해제 요청 을 서울시가 수용 했다. 오세훈 서울시장은 “서울 시는 정부의 협조 요청에 따라 개발제한구역 해제 를 통한 주택공급 확대에 동참하겠다”고 밝혀 그린 벨트 해제가 현실화 됐다. 현재 서울의 그린벨트 규 모는 총 149㎢로 19개구 로 퍼져 있고, 서울 전체 면적 605㎢의 24.6%에 이른다. 그린벨트가 많은 순으로 보면 서초구 (23.89㎢), 강서구(18.91 ㎢), 노원구(15.9㎢), 은평 구(15.21㎢) 순이다. 그러 나 노원과 은평 등 북부지 11 역 그린벨트는 대부분 높은 산으로 형성되어 있어 택지 개발이 어렵다 고 볼 수 있다. 결국 이번 그린벨트 해제는 강 남권이 유력하게 됐고, 신규 택지 후보지를 발표한 이후에 공공주택지구 지정, 지구계획 수립 등 토지 보상, 착공 등의 모든 과정을 거 치고 주택이 입주하기 까지 통상적으로 8~10 년의 시간이 소요된다. 결국 이번 대책에서 그린벨트 해제 효과는 다소 불투명한 게 사실 이고, 중·장기적인 공급대책으로 주택가격이 급등하고 있는 현재 공급대책으로서의 실효 성은 낮다. 올해 11월 구체적인 그린벨트 해제 지역을 발표할 예정이다.정비사업, 재건축·재개발 ‘촉진법’ 만든다정비사업을 규제가 아닌 지원으로 개념을 전 환했다. 서울 등 도심 내 주택 공급 속도를 높 이기 위해 재건축·재개발 정비사업 인허가 절차를 대폭 개선한다. 우선 공급 계획이 이 미 확정된 21만 7,000가구가 실수요자들에게 최대한 빠르게 공급하기 위해 재건축·재개발 촉진법(특별법) 제정에 나섰다. 재건축·재개 발 추진 기간을 3년 가량 앞당기겠다는 계획 인데, 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단 계별 계획을 통합 처리해 사업 절차를 단축하고, 3년간 용적률 한시적 상향으로 사업성을 제고하는 게 골자다. 서울에서 추진 중인 재 건축·재개발 사업은 약 37만 가구 정도다. 하 지만, 공사비 급등, 사업성 저하 등의 문제로 사업 추진이 지지부진한 상태인데, 이 물량들 의 사업 자체 전반의 속도감도 끌어올려 서울 에 “공급 폭탄”효과가 나타나도록 하겠다는 것이다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 주택공급 의무비율도 폐지 한다. 과밀억제권역의 재건 축 사업에서 전용 85㎡ 이하를 건축 가구 수 의 60%이상, 재개발 사업은 80%이상 건설 해야 했지만, 앞으로는 유연한 사업추진이 가 능하도록 이 의무비율을 폐지한 것이다. 까다로웠던 정비사업 조건 중 하나였던 조합 설립 동의율 조건이 기존 75%에서 70%로 줄어들 고, 정비사업 지연 방지를 위해 사업 과정에 서 발생하는 조합 내 갈등도 정부와 지자체가 직접 중재하고, 시공사와의 공사비 분쟁에 대 해선 내역과 증액 사유를 지자체에 제출 하도 록 하는 등 한국부동산원 내 공사비 검증 지 원단이 신설되서 검증 기능이 강화된다. 조합 원 부담을 낮추기 위해 조합과 1주택 원조합 의 경우 규제지역 외 지역에 한해 분양가 12 억원 이하일 경우 취득세를 최대 40% 범위 안에서 감면해준다. 이번 재건축·재개발 촉진 법의 내용을 분당 등 1기 신도에서도 적용해 정비사업 속도를 높이기로 했다. 하지만, 위 관련 내용들이 현실화 되려면 9월 발의될 재 건축·재개발 촉진법이 국회를 통과해야 하는 데, 정부는 이번 대책 마련 과정에서 야당에 사전 협조를 구하지 않았고 1·10 부동산 대책 마저 국회에 다수 계류되어 있는 것을 보면 정부의 공급 계획 물량을 현실화 시키기에는 어려움이 있어 보인다. 이번 8·8공급대책의 6개 분야, 49개 과제 중 18개 추진과제는 국 회에서의 법률 제·개정이 수반돼야 한다. 전세사기로 기피 하던 비아파트 정부가 직접 공급서민의 주거 사다리 역할을 하던 비아파트 시 장이 전세사기 여파로 공급이 급격하게 감소 됐고, 비아파트 주거 수요자가 아파트로 옮겨 져 아파트 임대료 상승과 매매가격 상승 까지 견인하게 됐다. 이에 정부는 비아파트 수요· 공급을 활성화 하기 위해 다양한 대책을 담았 다. 아파트에 비해 비교적 짧은 기간에 지을 수 있는 비아파트 시장을 정상화 하면서 중· 장기 대책의 허점을 보완하겠다는 것이다. 우 선 오피스텔 등 비아파트를 최소 6년 임대 후 분양받을 수 있는 분양 전환형 신축매입 제도 를 새로 도입한다. 여기서 한국토지주택공사 (LH) 등을 통해 내년 까지 2년간 수도권 신축 비아파트를 11만호 이상 매입하기로 했다. 서 울은 공급 상황이 안정될 때까지 무제한 매입 하고 신축 주택을 전·월세 공공임대주택으로 재 공급하는 것이다. 시장기반을 진작하기 위 해 다양한 혜택도 있다. 전용 60㎡ 이하 신축 소형주택을 매입하면 2027년 말까지 세제 산정 시 주택 수에서 제 외하고, 세제 혜택 또한 취득세·종합부동산 세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특 례 적용 기간을 2025년 말에서 2년 더 연장 하기로 했다. 청약에서도 불이익이 없도록 무 주택으로 인정하는 범위도 전용 60㎡이하에 서 85㎡이하로 확대했고, 무주택 공시가격 기 준도 수도권 1억 6,000만원 이하에서 5억원 이하로 늘릴 방침이다. 한시적 제공되는 혜택에 분노, 불안다양한 공급 활성화 방안 중 문재인 정부 때 폐지됐던 단기 등록 임대 제도가 재도입 된다. 2017년 문재인 정부 시절, 당시 국토교통부 장 관 김현미는 임대사업자의 순기능을 강조해 임대주택사업을 장려했었다. 많은 사람들이 아파트 임대사업자를 등록하면서 일이 벌어졌 다. 집값은 치솟고 진정될 기미가 보이질 않자 정부는 임대사업자를 투기성 다주택자로 지목 하면서 1년도 안 걸려 임대주택 사업자에 대 한 세제 혜택 축소를 강행했다. 오피스텔 또한 2020년 주택 수에 산입 시켰고, 도시형 생활 주택 또한 아파트로 분류하면서 임대사업자 등록이 허용되지 않자 강제적으로 다주택자가 되며 종부세 등 세금 폭탄을 맞은 경험이 있 다. 정부의 주먹구구식 정책이 만들어낸 불신 과 혼란은 결국 이번 대책에서 안정성을 훼손 시킨 격이다. 한시적으로 제공되는 혜택으로 미끼를 던졌지만 결국 임대사업자 등록 등에 제약이 걸렸고, 청약기준을 완화해 비아파트 주택 구매자가 청약 시 무주택으로 인정받는 다곤 하지만 향후 청약을 통해 이주하게 됐을 때도 문제다. 본인이 거주하던 기축 비아파트 주택의 매수자는 유주택 수에 포함되게 되면 서 비아파트의 매수자를 찾기 어려울 것이다. 즉, 환금성이 떨어진다는 얘기다. 한정된 혜택 뿐 아니라 향후 주택 매수, 임대, 매도까지 모 두 고려해야 했다. 비아파트 시장의 정상화를 노린 정부의 단기적인 유인책으로 시장에 진 입한 이들이 향후 어떤 불이익을 겪을지 우려 가 커지게 됐다. 수도권 공공택지 아파트 신속공급, 22조 원 규모 미분양 매입 확약한국토지주택공사(LH)가 조성한 수도권 공공택지에 대해 22조원 규모의 매분양 매입확약을 제공해, 2025년 까지 수도권에 3만 6,000 가구를 조기에 착공시킨다는 계획이다. 지난 19일부터 희망업체 신청을 받고, 오는 9월 내 매입약정을 체결하는 등 단기간 내 성과를 가 시화한다는 방침이다. 즉, 사업자가 수도권 공 공택지를 분양받아 주택을 짓고 준공 후 미분 양이 발생하면 LH가 분양가의 85~89% 수준 으로 집을 사줄 테니, 미분양 걱정하지 말고 분양사업을 진행하라는 것이다. 공사비 상승, 고금리 기조 등으로 인해 착공 대기 물량을 해 소하겠다는 목적이다. 적용 대상은 수도권 3 만 6,000가구로 내년까지 착공에 들어간 주 택이어야 한다. 이번 8·8공급대책에서는 당연 LH의 역할이 상당하다. 위와 같은 22조원 규모 매입 확약, 비아파트 주택 무제한 매입과, 11만 가구 이상 집중 공급하는데 여기에 LH의 신축든든전세 물량까지 포함 되어 있다. 이에 이한준 LH사장이 연내 3기 신도시 1만 호 착공 위한 현장 점검을 진행 했다. (LH 제공) 따라 정부는 감사 면책 카드를 만지작 거리고 있다. 적극적으로 행정 업무를 볼 수 있게 면 책권 부여를 추진하는 것이다. 지난해 미분양 주택 매입 업무를 맡은 LH 직원들이 고가 매 입 문제로 감사를 받은 것에 따른 조치로 보여 진다. 이 매입 업무의 수도권매입확대전략 TFT(태스크포스팀)도 가동 됐다. 기존 4팀 87 명의 조직을 7팀 189명으로 대폭 확대 하면서 수도권 100호 이상 물량부터 신속하게 매입 을 추진한다는 방침이다.
2024.08.01

서울시, 20년 만에 용적률 상향 허용
서울특별시의회 도시계획균형위원회 박상혁 의원은 지구단위계획구역 허용 용적률을 1.1배까지 완화하는 내용을 담은 「서울특별시 도시계획 조례」 일부개정조례안을 대표 발의하여, 지난 28일 서울시의회 본회의를 통과시켰다. 허용용적률 1.1배까지 완화 이번 「도시계획 조례」 개정으로 지구단위계획구역의 기준용적률을 조례용적률로 상향 조정하는 동시에, 서울시 도시정책 방향에 맞는 인센티브를 도입할 경우 허용용적률을 1.1배까지 완화할 수 있게 되었다. 이에 따라 허용용적률은 제1종 일반주거지역은 150%에서 165%, 제2종 일반주거지역은 200%에서 220%, 제3종 일반주거지역은 250%에서 275%로 상향되었다. 준주거지역, 일반상업지역, 중심상업지역, 근린상업지역도 같은 적용을 받는다. 용적률 완화로 기부채납·임대주택 건립 부담 완화 지난 20년 동안 지구단위계획구역에서의 용적률 완화를 위해서는 공공시설 기부채납이나 임대주택 건립 등을 통해서만 상향된 용적률을 적용받을 수 있었다. 그러나 이번 개정으로 서울시가 정한 인센티브 도입을 통해서도 용적률을 110%까지 적용받을 수 있게 되었다. 지구단위계획구역 내 불합리성 개선, 적극적인 개발 도모 지구단위계획의 본래 목적은 토지의 합리적인 이용과 도시 환경 개선 및 체계적이고 계획적인 도시관리에 있으나, 그간 지구단위계획구역에는 「도시계획 조례」에서 규정한 조례용적률보다 낮은 기준용적률이 적용되어 왔다. 그 결과, 일반지역의 정비사업 등에 비해 오히려 불리한 용적률 체계 적용으로 민간사업자나 토지소유자들의 적극적인 개발 참여를 이끌어내지 못했다. 박상혁 의원은 “서울시는 용도지역 상향을 염두에 두고 지구단위계획구역의 기준용적률을 조례용적률보다 낮게 설정하여 관리해 왔으나, 이로 인해 지구단위계획구역의 개발이 제대로 이루어지지 못하는 결과를 낳았다”고 밝히며, “지구단위계획구역 지정으로 주민들은 개발에 대한 기대감을 가졌으나 실제로는 일반지역보다 못한 용적률 체계가 적용되어 온 것은 문제가 있다”고 지적했다. 실제로 서울시 도시공간본부가 발표한 자료에 따르면 지구단위계획구역의 평균 개발밀도가 일반지역보다 낮은 것으로 나타났다. 향후 제도 개선 기대 박상혁 의원은 “이번 「도시계획 조례」 개정은 서울시 용적률 체계 개편을 위한 중요한 첫걸음”이라며, “앞으로도 서울의 도시 경쟁력 제고와 시민 삶의 질 향상에 기여할 수 있는 유연한 도시계획 수립을 위한 제도 개선에 앞장설 것”이라고 밝혔다. 박 의원은 제11대 서울특별시의회 개원 이래 지난 2년간 서울시 도시계획 규제 완화를 목표로 활발한 의정활동을 펼쳐왔으며, 복잡한 용적률 체계를 정비하고 법적 상한 용적률보다 50% 낮춰 운영하여 용적률의 현실화에 힘써왔다. 또한, 2023년 11월 정기회에서는 서울시 용적률 체계 문제점을 지적하고 개선을 요구했으며, 올해 4월에는 역세권 고밀복합개발을 위해 「서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례」를 우선적으로 개정했다.
2024.07.01

둔촌주공을 20% 싸게··· 신혼부부, 3자녀를 위한 「장기전세주택 시프트(SHift)Ⅱ」
서울시는 기존 장기전세주택 정책인 시프트(SHift)를 확장하여, 소득 및 자산 요건을 만족하는 신혼부부에게 10년 동안 거주를 보장하고, 자녀를 출산하면 최대 20년까지 거주 기간을 연장한다. 20년간 3명 이상의 아이를 출산한 경우, 거주하던 주택을 시세보다 20% 저렴하게 매수할 수 있는 기회도 제공된다. 기대를 모으는 돈춘주공 입주 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 송파구 잠실진주(잠실래미안아이파크) 같은 인기 재건축 단지도 이번 정책의 적용 대상에 포함된다. 서울시는 이를 통해 신혼부부의 주거 안정을 목표로 하며, 신혼부부 10쌍 중 1쌍에게 안정적인 주거 환경을 제공하겠다는 포부를 밝혔다. 다만, 전문가들은 이 같은 정책이 출산율 제고에 크게 기여하기엔 공급 물량이 부족하다는 점과, 특정 계층에 대한 '역차별' 우려를 제기했다. 둔촌주공아파트 재개발로 새롭게 지어질 올림픽파크포레온의 조감도 신혼부부 10쌍 중 1쌍의 주거 안정 목표 서울시는 올해 7월부터 3년간 신혼부부를 위한 '장기전세주택2'와 '신혼부부 안심주택' 등 총 4,396가구를 공급할 계획이다. 매년 4,000가구를 추가로 공급해, 연간 약 3만 6천 쌍의 신혼부부 중 10%의 주거 안정을 도모할 방침이다. 오세훈 서울시장은 기자간담회에서 "높은 집값은 신혼부부의 출산 결심에 큰 걸림돌"이라며, "저출생 문제를 해결하기 위해 주택 문제 해결이 가장 시급하다"고 강조했다. 또한, 중산층 신혼부부도 공공주택에 입주할 수 있도록 임대주택의 패러다임을 바꿔, 자녀를 출산할 경우 더 넓은 집으로 이사할 수 있게 하겠다고 덧붙였다. 무자녀 신혼부부와 예비부부도 혜택 가능··· 최대 10년 거주 '장기전세주택2'는 무자녀 신혼부부뿐만 아니라 예비부부도 최대 10년간 거주할 수 있도록 설계되었다. 모집공고일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나 6개월 이내 혼인신고 예정인 무주택 신혼부부가 입주 대상이다. 입주 후 자녀를 출산하면 거주 기간이 20년으로 연장되며, 2명 이상의 자녀를 낳을 경우 주택을 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 우선매수청구권이 부여된다. 아이 2명 출산 시 시세 대비 10% 저렴한 가격, 3명 출산 시 20% 저렴한 가격으로 매수할 수 있다. 출산 인정 시점은 모집공고일 이후 입주 전까지 출산한 경우다. 소득 기준도 완화, 방 뺄 위험 줄어든다 소득 기준도 완화되었다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 도시근로자 가구당 월평균소득 120% 이하(맞벌이 180%)가 대상이며, 전용면적 60㎡ 초과 주택은 150% 이하(맞벌이 200%)면 신청할 수 있다. 맞벌이 신혼부부의 경우 월소득이 974만원 이하라면 작은 집, 1083만원 이하라면 큰 집에 입주할 수 있다. 자녀를 출산한 경우 소득이 증가해도 주거지에서 퇴거해야 할 위험이 줄어든다. 재계약 시 적용되는 소득 기준이 자녀 출산 시 20%포인트씩 완화되며, 3자녀 이상 출산 시 60%포인트까지 완화된다. 유지되는 자산 기준 자산 기준은 유지된다. 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 자산 3708만원 이하 조건을 만족해야 한다. 서울시는 맞벌이 가구에 대한 소득 기준 완화와 자녀 출산 시 거주 기간 연장에 대해 국토교통부와 협의 중이다. 장기전세주택 시프트(SHift)Ⅱ, 공급 계획은? 서울시는 재건축 기부채납과 역세권 매입을 통해 '매입형 장기전세주택' 1,469가구와 공공부지 활용 및 도시개발사업을 통한 '건설형 장기전세주택' 927가구 등 총 2,396가구를 2026년까지 공급할 계획이다. 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 경우, 300가구를 공급하기 위해 7월 중 모집공고를 시행할 예정이다. 이어 자양1구역(구의역롯데캐슬이스트폴) 177가구, 잠실미성크로바(잠실르엘) 76가구, 잠실진주(잠실래미안아이파크) 109가구 등이 내년 상반기와 하반기에 걸쳐 공급된다. 서울시 주택정책실 한병용 실장은 "재건축 기부채납으로 확보한 임대주택은 모두 장기전세주택으로, 절반을 신혼부부 전용으로 공급할 계획"이라고 설명했다. 신혼안심주택도 우선매수청구권 제공 서울시는 소득기준 70% 이하(맞벌이 90%)인 가구를 대상으로 '신혼부부 안심주택'도 공급할 예정이다. 기존 임대 100% 방식에서 벗어나 임대주택 70%를 신혼부부 전용으로, 분양주택 30%를 신혼부부에게 우선 공급한다. 공공임대주택은 시세의 50%, 민간임대주택은 시세의 70~85% 수준으로 공급된다. 이 정책은 내년 말까지 한시적으로 운영된다. 2자녀 이상 출산한 가구에는 특화된 지원도 마련된다. 공공임대주택은 20년 거주 후 우선매수청구권이 부여되며, 주택 감정가의 90% 이하(3자녀는 80%)로 매매할 수 있다. 민간임대주택의 경우 10년 거주 후 우선 양도권이 주어져 시세에 따른 가격으로 구매할 수 있다. 전문가들은 이 같은 정책이 의도는 좋지만, 수혜 대상이 한정적이어서 실효성에 의문을 제기하고 있다. 특정 계층에 대한 '역차별' 논란을 잠재울 수 있을 만한 추가적인 정책이 더 필요할 것으로 보인다.
2024.05.29

노인 전용 주택 전체 노인 가구의 0.4%수준 불과 국토교통부 고령자복지주택 3천호 공급
국토교통부는 올해 고령자복지주택 3천호를 공급 할 예정이다. 주택산업연구원에 따르면 60세 이상 노인 인구가 지난 13년간 연 평균 4.6%씩 증가하고 있는 점을 고려해 지난해 대비 고령자복지주택 공급률을 약 3배 이상 높인 것이다. 국토교통부는 11일 경기도 시흥 고령자복지주택에서 한국토지주택공사(LH), 합동 간담회에 이 같은 대책을 내놨다. 알뜰실버운 고령자복지주택 관리비 드디어 개선 되나 고령자복지주택은 영구 임대주택으로 보증금 300만원 이하로 구성되어 있고, 월 임대료가 10만원 이하로 저렴한 임대가 가능하다. 하지만 기존 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 고령자복지주택 곳곳에서 임대료의 세 배나 되는 관리비가 부과되어 논란을 빚었다. 주거면적 5평에 불과한 안강 고령자 복지주택의 관리비는 30평대 민간아파트와 비슷한 월 17만원 수준으로 상식을 넘어선 관리비 고지서에 입주민들은 불만을 토로하고 있다. LH에 항의까지 하여 관리 인력을 줄였음에도 불구하고 관리비는 여전히 10만원을 훌쩍 넘어가는 상황이다. 시급한 제도 개선 시점에, 주거부담 경감 지원 약속 국토부는 이번 간담회에 공동관리 방식을 확대해 고령자복지주택 공용관리비 부담을 완화하고 단순한 거처 제공뿐만 아니라 노인가구의 건강, 여가, 커뮤니티 등 전반적인 삶의 질을 향상할 수 있도록 주거복지 서비스를 강화할 예정이라고 설명했다. 한편 노인 전용 주택은 전체 노인 가구의 0.4%수준 65세 고령인구가 전체 인구에서 7%이상 차지하면 “고령사회”로, 20% 이상이면 “초고령사회”로 본다. 한국은 2018년에 65세 이상 고령인구 비율이 14.3%로 고령사회로 진입했고, 2025년에는 “초고령사회”에 진입할 예정이다. 지난 8일 주택산업연구원이 발표한 '노인 가구 주거 편익 향상 방안' 자료에 따르면 현재 공공이 공급한 노인 전용 주택은 총 3만가구 수준으로 지난해 전체 고령 가구(775만 가구)의 0.4%에 그쳤다. 65세 이상 노인 중에 실버타운 같은 형식의 주택에서 거주하길 원하는 수요는 5.1%(약 30만명)으로 조사 됐는데 수요에 비해 실버타운은 약 27만 가구 부족하다는 의미로 해석 된다. 반면 정부가 저소득 고령층을 위해 무장애 설계를 적용한 공공 임대주택인 '고령자 복지 주택'은 2019년부터 매년 800여가구를 공급하는 데 그쳤고 새로 발생하는 노인 가구의 0.3%에 불과했다. 수요 대비 턱 없이 부족한 상황이다. 건설업계도 신사업으로 실버주택 주목 주택 경기 침체로 새로운 수익원 발굴이 시급한 상황에 건설사들이 실버주택 사업을 낙점 했다. 노인 단독가구가 늘고 있다는 점도 실버주택에 주목하는 요인인데, 보건복지부가 발표한 2020년 노인실태조사를 보면 고령자 중 노인 혼자 살거나 부부와 같이 생활하는 가구의 비율은 78.2%에 달하는 것으로 나타났다. 노인주거복지시설은 2007년 ‘노인복지법‘ 개정 이후 양로시설과 노인복지주택, 노인공동생활가정 크게 3가지로 규정 됐는데, 이중 건설업계가 주목하는 영역은 노인복지주택이다. 노인에게 주거시설을 임대해 생활 편의를 제공하는 시설로, 30세대 이상이며 60세 이상을 입주 대상으로 규정한다. 시니어타운, 레지던스 등 형태가 다양하게 변모 했다. 정부의 정책 기조도 연관되어 있는데, 정부는 늘어나는 고령 인구에 대한 주거 정책 중 하나로 2015년 폐지된 분양형 노인복지주택(실버타운) 재도입 검토 및 추진하기로 했다. 도심 외곽에 주로 위치했던 실버주택 사업들이 정부의 지원과 민간 건설사들의 적극적인 참여로 인해 도심 지역으로 영향이 확대되면서, 얼마 안가 국내 부동산 시장에서 실버주택 공급 경쟁이 치열해질 것으로 보인다.
2024.04.30

서울시, ´정비사각지대´ 사업성 끌어올려 재개발 길 터준다
서울시는 도심의 노후 주거지와 산자락 등 ´정비사각지대´에서의 재개발과 재건축을 촉진하기 위한 다양한 정책을 발표했다. 이번에 발표된 '재개발‧재건축 2대 사업지원 방안'은 사업성 개선과 공공지원이라는 두 가지 주요 분야에서 총 10가지 대책으로 구성되어 있다. 정비사각지대, 새로운 재개발의 기회로 기존에 사업성이 부족하여 재개발과 재건축이 추진되지 못했던 곳에 새로운 기회가 부여된다. 이를 위해 서울시는 사업성 개선을 위한 다양한 인센티브 부여 및 규제 완화를 시행할 계획이다. 특히 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수, 지가, 과밀 정도 등이 고려된 ´사업성 보정계수´를 적용, 현재 10~20% 수준인 ´허용용적률 인센티브 범위´를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 전망이다. 추가로 과거의 용적률 체계에 따라 지어져, 이미 현행 용적률을 초과한 지역도 사업성을 고려해 ´현황용적률´을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 1.2배까지도 추가 부여한다. 주거지 여건을 반영한 도로접도 요건 완화 당초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반 시설이 양호하다고 보아 재개발을 허용하지 않았던 ´접도율´ 규정을 소방차 진출입, 불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영하여 ´6m 미만´ 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 접도율 기준을 완화했다. 접도요건 완화 시, 서울 내 재개발 가능한 면적은 484만m²에서 1,190만m²로 대폭 늘어날 전망이다. 고도·경관지구 높이 완화, 산자락도 고품격 주거단지로··· 다음으로, 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어, 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다. 역세권을 중심으로 고밀복합개발 추진 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 고밀 복합이 필요한 지역을 ´준주거´까지 용도지역을 상향, 역세권 정비와 함께 임대주택, 노인시설, 공원 등 ´전략용도시설´ 조성을 집중적으로 지원할 계획이다. 합리적인 주거지 노후화 개선 지속될 것··· 유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.
2024.04.30

청약 ´결혼 페널티´, 이제는 ´결혼 메리트´로
국토교통부는 지난해 두 차례 걸쳐 발표한 출산 가구 지원 방안의 이행을 위한 「주택공급에 관한 규칙」 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 개정안을 3월 25일부터 본격 시행했다. 주택청약 시 결혼 페널티를 없애고, 출산 가구가 더 많은 내 집 마련 기회를 가질 수 있도록 청약 제도를 개선하였다. 혼인에 따른 주택청약 불이익 해소 배우자가 혼인신고 전에 청약 당첨과 주택을 소유한 이력이 있더라도 청약대상자 본인은 주택청약을 할 수 있게 된다. 부부가 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 청약은 유효한 것으로 처리된다. 지금까지는 공공주택 특별공급에서 맞벌이 부부는 현재 합산 연소득 약 1.2억원까지 신청이 가능했다. 그러나, 앞으로는 합산 연소득 약 1.6억원까지 청약 신청이 가능해진다. 배우자의 청약통장 가입 기간 인정, 다자녀 기준도 완화 민영주택 가점제에서 지금까지는 본인의 통장 기간만 인정되었으나, 앞으로는 배우자 통장 기간의 50%(최대 3점)까지 합산 가능하도록 바뀐다. 또한, 민영주택과 공공주택 다자녀 특별공급에서 3자녀 이상 가구만 신청 가능하던 것이 2자녀 가구도 청약 신청을 할 수 있게 된다. 출산 가구 특별공급 기회 제공, 완화된 소득·자산 요건도 함께··· 입주자모집공고일 기준 2년 이내 출생한 자녀가 있는 가구는 신생아 특별공급(우선 공급)으로 주택을 공급받을 수 있게 된다. 출산 가구의 주거비 부담 경감을 위해 신생아 특별공급으로 청약 당첨 시, 입주 시점에 신생아 특례 디딤돌 대출도 지원할 계획이다. 아울러, 공공주택 청약 시 자녀가 있는 경우에는 최대 20%p 가산된 소득과 자산요건을 적용받게 된다. 지난해 합계출산율 0.72명, 파격적인 지원 더 이뤄지나··· 국토교통부 김규철 주택토지실장은 “이번 제도개선이 결혼·출산 가구의 내 집 마련에 실질적인 도움이 되기를 바라며, 앞으로도 국토부는 주거 분야가 저출산 문제를 해결할 수 있는 디딤돌 역할을 충실히 할 수 있도록 모든 노력을 다할 것”이라고 밝혔다.