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2024.07.31

정부 발표 미분양 주택 1만 채, 실제로는 3만 채
지난해 정부의 주택 공급 실적 통계 누락에 이어, 이번에는 아파트 악성 미분양 물량도 절반 이상 줄여 발표한 것으로 드러나며 논란이 일고 있다. 이번 일로 인해 정부 통계의 신뢰가 상당 부분 추락했다. 또한, 건설사, 소비자 등 시장 참여자들이 의사결정 하는데 큰 혼란을 초래했다는 비판을 피할 수 없게 됐다. 악성 미분양 1만 채, 실제로는 2만 9,000채? 악성 미분양 물량은 부동산 시장 참가자들의 의사결정에 매우 중요한 데이터이다. 정부는 악성 미분양 물량을 약 1만 채로 발표했지만, 실제 언론 보도에 따르면 이는 2만 9,000채에 달하는 것으로 알려졌다. 이와 같은 큰 차이는 시장에 혼란을 초래하며, 통계의 신뢰성을 심각하게 훼손한다. 통계 누락의 원인과 문제점 SBS가 부동산 빅데이터 업체를 통해 분석한 결과, 현재 소유주가 개인이 아닌 시행사나 분양 대행사인 미분양 추정 물량은 2만 9,632채로 나타났다. 반면 국토부가 발표한 악성 미분양 물량은 1만 1,363채로, 두 통계 간에는 약 3배의 차이가 난다. 특히 경기도의 경우, 정부 통계는 1,182채로 발표되었지만, 실제는 6,698채로 조사되어 5배의 차이를 보였다. 해당 분석은 2017년 이후 신규 분양 단지 197만여 가구의 등기부등본과 건축물대장을 모두 분석한 결과다. 미분양 신고, 지금까지 의무가 아니었다? 미분양 통계의 정확성이 떨어지는 이유는 지금까지 시행사 및 건설사 등의 자발적인 데이터 공개에만 의존하고 있었기 때문이다. 국토부 통계누리에 따르면 지난 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만 4,964가구인데, 실제로는 건설사가 신고하지 않은 미분양 물량을 포함해 약 10만 가구에 이를 것으로 추정된다. 서울시가 요구하는 '미분양 신고 의무제' 도입은 통계의 정확성을 높이는 데 필요한 조치로 보인다. 이는 분양의 어려움을 가중시킬 수 있다는 우려가 있지만, 정부 정책과 자본주의 시장경제의 근간인 통계의 정확성을 고려할 때 도입이 필요하다. 향후 과제는 정확한 통계관리 정부는 이미 공급 물량 관련 통계 누락으로 시장의 신뢰를 잃은 상태다. 지난 4월 국토교통부는 주택 공급 통계의 누락을 정정하며, 지난해 주택 인허가 실적, 착공 실적, 준공 실적 전부를 정정하는 사태가 발생했다. 전체 누락 물량은 19만 2,330가구에 달하며, 이는 부동산 경기와 정부 정책 수립에 큰 악영향을 미쳤다. 통계의 정확성을 높이고, 투명한 통계관리 체계를 구축하며, 이를 통해 시장의 신뢰를 회복하는 것이 정부의 향후 과제라 할 수 있다.
2024.07.17

21세기 초 최대 거짓말, 사우디 네옴 프로젝트?
최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. ‘더 라인’이 ‘더 닷’ 됐네 사우디아라비아가 오랜 은둔의 시간을 끝내고 세계 무대에 나서며 출사표와 같이 던졌던 기가 프로젝트 ‘네옴시티’가 용두사미가 될 위기에 처했다. 1조 달러를 쏟아 부어 170㎞에 걸쳐 500m의 초고층 빌딩을 연결하겠다던 네옴시티의 핵심 프로젝트 ‘라인’이 2.4㎞로 축소되었다는 블룸버그 통신의 보도 이후 사우디 시장이 술렁이고 있다. ‘더 라인(The line: 선)’이 ‘더 닷(The dot: 점)’이 되었다는 조롱이 섞인 자조가 사우디 내부로부터도 나온다. 애초에 네옴 프로젝트의 실효성과 실행 가능성에 대해 의구심을 품었던 많은 사람은 ‘거봐라, 올 것이 왔다’라는 투로 힐난한다. 일단 사우디 정부는 공식적으론 부인하고 있다. 파이잘 알 이브라힘(Faisal Al Ibrahim) 사우디 경제부 장관은 “네옴시티 프로젝트가 전속력으로 진행되고 있다”라면서 “사업은 계획된 규모로 계속될 것이며 규모 변경은 없다”라고 말했다. 그러나 네옴 프로젝트가 예전처럼 강력한 추진력을 받지 못하고 있다는 신호가 곳곳에서 나오고 있는 것은 사실이다. 네옴 직원들이 해고되고 있고, 일부 공사업체들이 공사를 중단하고 떠나고 있다는 소식이 들린다. 과연 네옴을 둘러싸고 사우디 내부에서는 무슨 일이 일어나고 있는 것일까? 사우디 정부가 공식 발표하기 전까지는 추측에 불과할 수밖에 없지만 기고를 통해 처음 네옴 소식을 전했던 필자로서는 나름 책임감을 느끼지 않을 수 없다. 그간 사우디의 사정과 심경 변화를 좀 나누고 싶다. 사우디는 홍보마케팅 잘했다? 첫째, 우선 네옴 건설의 목표가 세계의 주목을 끌어 국제사회에서 사우디의 위상을 높이고 여론을 유리하게 끌어와 변두리 국가가 아닌 주축 국가로서 인정받고 싶은 것이었다면, 일단 소정의 목표는 달성한 것으로 보인다. 지난 글에서 밝혔듯이 사우디는 이미 2027년 AFC 아시안컵, 2029년 동계아시안게임, 2034년 하계아시안게임, 2034년 FIFA월드컵, 2030년 엑스포 등을 독식하며 국제 사회의 지지를 넘치도록 누리고 있는 중이다. 네옴을 앞세우며 변신해 보겠다는 사우디의 의지에 국제 사회가 일단 화답하고 있는 셈이다. 이제 사우디 측에서 중요한 것은 더 크게 떠벌리는 것이 아니라 이미 벌려 놓은 것을 하나하나 진중하게 실행해 나가는 것이다. 이미 개최가 확정된 행사를 일정대로 준비에만 천문학적인 예산이 소요되는 만큼 강제성이 없는 네옴의 예산을 조정해서라도 국제 행사들에 좀 더 신경을 쓸 수밖에 없는 상황으로 보인다. 사우디 국부펀드 현금 바닥 둘째, 그 많던 사우디 국부펀드(PIF)의 현금이 바닥이 났다. 미국 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 PIF가 보유한 현금은 2023년 9월 기준으로 약 150억 달러로 집계된다. 약 500억 달러를 보유하던 2022년 상황과 비교하면 70% 급감했다. 특히 PIF가 관련 정보를 공개한 2020년 12월 이후 역대 최저 수준으로도 분석된다. PIF는 7,100억 달러의 자금을 운용하는 세계 최대 국부펀드다. 빈 살만 왕세자가 사실상 주무르는 것으로 알려진 PIF는 사우디 경제개혁 정책 ‘비전 2030’의 재원으로 쓰인다. ‘비전 2030’은 세계 최대 산유국 사우디가 석유에 의존하는 경제 구조를 깨고 새로운 판을 깔겠다는 목표에서 시행하는 대형 국책사업 정책이다. 스마트도시 ‘네옴 시티’ 건설, 제2의 국적 항공사 리야드에어 설립, 최근 스포츠 분야의 대규모 투자 등이 대표적 갈래다. 하지만 대형 프로젝트들이 한꺼번에 시행되면서 펀드의 현금이 줄어드는 것으로 분석된다. 네옴을 둘러싸고 축소 유혹을 받을 수밖에 없는 가장 직접적인 이유라 할 것이다. 상황을 바꾼 우크라이나 전쟁 셋째, 사우디를 둘러싼 국제 환경에 거대한 변화가 생겼다. 최근 사우디에 가장 큰 영향을 주고 있는 이벤트를 꼽으라면 단연코 러시아-우크라이나 전쟁이다. 유가가 급등하며 사우디는 모처럼 호황을 누렸다. 뿐만이 아니라 러시아의 가스공급 중단으로 유럽 주요 국가들이 앞다투어 사우디를 방문하며 가스공급을 요청해 왔다. 누군가의 비극이 또 다른 이에게는 희극이 되고마는 안타까운 상황이지만, 사우디 측에서는 내심 반갑기 그지없을 것이다. 이후 사우디는 자푸라, 아미랄, 파드힐리 등 이전에 없던 엄청난 규모의 가스 개발 프로젝트를 발표하며, 물 들어 온 김에 열심히 노를 젓고 있다. 현대, 삼성, GS 등의 한국 건설사들이 이 과정에서 가장 큰 수혜를 입기도 했다. 재생 에너지, 전기차 등 탄소배출 축소가 세계 경제 변화의 가장 큰 화두로 등장하면서 석유경제에 크게 의존하던 사우디로서는 울며 겨자 먹기식으로 ‘탈석유’ 선언을 할 수밖에 없었고, 탈석유 시대 대표 프로젝트로 네옴을 띄웠지만 불과 몇 년 만에 국제 사회 분위기는 크게 바뀌었다. 생각지 못했던 러시아-우크라이나 전쟁이 터지며, 탈석유에 가장 앞장섰던 유럽 국가들이 에너지 확보에 어려움을 겪게 되자, 급작스레 가스를 찾아지는 해와 같던 중동국가들의 문을 다시 두드리기 시작했다. 판데믹으로 인해 풀린 거대한 유동성과 미·중 갈등으로 인한 공급망 디커플링이 겹치며 전세계가 유래없는 인플레이션을 겪고 있는 상황도 '탈석유 시대'로의 이행에 제동을 걸고 있다. 예상보다 전기차 판매도 부진하고, 재생 에너지 보급도 더뎌지면서, 사우디 입장에서도 탈석유로의 전환에 조금 여유가 생긴 셈이다. 사우디 측에서는 당장 큰돈을 벌 수 있는 가스 개발에 최대한 빨리 투자금을 쏟아 부어 한몫을 잡는 것이 이후 탈석유를 위한 재원 마련에도 유리한 상황이다. 미국 투자금이 안 들어온다 마지막으로 네옴이 축소될 수밖에 없는 결정적인 이유는, 사우디와 미국 사이의 외교적 갈등이 커지며, 사실상 해외로부터 투자유치가 어려워졌기 때문이다. 애초에 사우디 정부는 네옴 프로젝트의 막대한 투자금을 혼자 조달할 계획이 결코 아니었다. 최소한의 마중물로 자체 자금을 일부 댄 후에 해외 투자 유치를 통해 자본을 지속으로 확충할 계획이었다. 본질상 부동산개발 사업인 만큼 ‘많은 투자자가 관심을 가질 가겠구나’라고 판단했으리라. 그러나 빈 살만 왕세자를 국제 사회의 왕따로 만들뻔했던 최악의 사건, 워싱턴포스트의 사우디 출신 칼럼니스트 자말 카슈크지 살해 사건 이후로 수많은 투자자가 사우디를 손절하게 된다. 우크라이나 전쟁 이후 유가가 급등하며, 어느 정도 관계가 회복되는 듯이 보이기도 했지만, 바이든 당선 이후 계속되는 갈등 분위기에 적극적으로 사우디 투자에 뛰어드는 큰 손들이 보이지 않고 있는 상황이다. 흐르는 현재 방향 그나마 중국 정부가 미·중 갈등 상황에서 사우디를 우군으로 끌어들이기 위해 사우디에 다양한 투자를 약속했지만 네옴의 성공을 위해선 턱없이 부족한 반쪽짜리일 뿐이다. 결국 부동산 투자의 큰 손인 미국쪽 투자자들이 움직이지 않는다면, 네옴이 정상궤도로 진입할 날은 멀어만 보인다. 이처럼 사우디가 네옴을 축소할 수밖에 없는 여러 이유를 짚어 보았다. 아직은 공식적인 정부의 발표가 나오지 않았기 때문에 추측에 불과하지만, 아마도 사우디의 복잡한 속내를 고민할 수밖에 없는 지점이 많이 보인다. 아직 갈 길이 먼 사우디가 현명한 판단으로 난관들을 헤쳐 나가기를 응원하고, 아울러 한국의 많은 투자자도 올바른 판단으로 위기를 넘어 기회를 포착하기를 바란다.
2024.07.10

신축 아파트 공급 부족, 더욱 심화 전망?
최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 공사비 급등이 불러온 신축 공급 위기 신축 아파트 공급 감소의 주요 원인 중 하나는 공사비 급등이다. 작년까지만 해도 재건축 현장에서는 공사비 때문에 조합원과 건설업체 간 갈등이 무수히 발생했다. 건설업계에 따르면, 평당 공사비가 코로나 이전보다 두 배 가까이 상승한 상황이다. 이로 인해 빌라나 아파트 신축 분양가는 상승할 수 밖에 없으며, 높은 분양가로 인해 미분양 리스크가 커져 많은 건설사가 신축을 시도조차 하지 않는 실정이다. 지으면 손해, 외곽과 지방은 재개발이 어렵다 코로나 이전에는 공사비가 상대적으로 낮아 재개발, 재건축이 활발히 이루어졌지만, 지금은 공사비가 전체 신축 아파트 가격의 절반 이상을 차지하고 있다. 즉, 토지매입 비용만큼 공사비가 비싸졌다. 특히 외곽이나 지방의 경우, 재개발·재건축을 진행하면 공사비가 주변 신축 아파트 가격보다 높아지는 현상이 발생해 신축 시 리스크가 크다. 이러한 상황으로 인해 기존의 주택은 그대로 구축으로 남을 가능성이 크며, 재개발 기대감이 사라지면서 가격이 지속적으로 하락할 가능성이 높다. 재개발 가능성 적은 구축 아파트, 가격 하락 불가피··· 현재 상황에선 대부분의 기존 구축 아파트가 앞으로 재개발이 힘들어 가격 하락이 불가피하다. 서울 역시 사업성이 나오지 않는 지역이 많아지고 있으며, 1기 신도시조차 사업성이 애매한 상황이다. 핵심지, 중심지를 제외하고 가격 상승을 기대하기는 어렵다. 서울 핵심지는 용적률 증가, 사업성 더 확보된다 반면 서울의 핵심지와 역세권은 용적률을 높여 사업성을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다. 용적률이 최대 700%에서 1000%까지 높아질 수 있고, 핵심 지역이 더욱 고밀화될 것으로 보인다. 이로 인해 많은 사람들이 중심지에 모여 살 가능성이 높아지고, 세대 수가 증가할 것이다. 부동산 시장, 더욱 양극화될 것으로 보여··· 부동산 시장의 양극화가 심화됨에 따라 투자 전략도 달라져야 될 것으로 보인다. 핵심 지역에 집중 투자하지 않는다면, 아예 주택을 사지 않는 전략도 필요하다. 만약 주택을 사지 않는다면 주거는 전월세를 적극적으로 활용하는 방안이 대두되고 있다. 임대차보호법과 계약갱신청구권으로 인해 거주가 보장되는 만큼, 외곽 지역의 매매 수요는 점차 줄어들 전망이다. 이렇게 되면 임대사업자와 임대회사의 증가로 월세 비중이 높아지고, 자가 보유는 선택 사항으로 변해갈 것이다.
2024.05.31

부동산 PF 구조조정 초읽기, 전국 5,000여곳 적용되는 새 사업성 평가
지난 5월 13일 금융당국은 부동산 PF(Project Financing)의 구조조정에 본격 돌입한다고 밝혔다. ‘시장 정상화’에 초점을 맞추기 보다는 ‘PF로 인한 피해를 최소화’ 한다는 정책 목표를 명시 했다. 금융기관들이 감내 가능한 범위 내에서 스스로 재구조화를 유도하는 것이 주요 골자이다. 즉 ‘본PF 전환 후 분양률과 공정률이 양호’할 가능성이 큰 사업장에 대해서 공사비 등 자금 조달을 돕겠다는 것이고 ‘본PF로 전환하지 못한’ 브릿지론 사업장에 대해서도 향후 사업성이 좋아질 것으로 판단 된다면 자금 조달을 돕겠다는 것이다. 사업성 평가 강화를 통한 PF사업장 옥석가리기 금융당국은 PF사업성 평가 등급을 기존 3단계 (양호-보통-악화 우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실 우려)로 세분화 했다. 이중에 최저 등급인 ‘부실 우려’로 분류되면 대출액의 75%를 충당금으로 쌓게 하면서 사실상 사업장 정리(경·공매)를 유도한 것이다. 결국 일부 부실 사업장의 재구조화·정리를 신속하게 추진하겠다는 게 핵심이다. 사업성이 부족하다고 판단된 곳에는 공공과 민간이 필요 자금을 지원하는데, 캠코 펀드에 우선매수권을 부여했고 PF채권을 매도한 금융사에 추후 재 매입할 기회를 제공한다. 민간은 은행·보험업권이 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 경·공매를 진행하는 PF사업장의 채권 매입을 돕는다. 전국 5,000여곳에서 적용되는 새 사업성 평가 6월부터 진행 될 새 사업성 평가 대상 PF는 230조원 규모로 정부는 전국 사업장 5,000여 곳을 평가 할텐데 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 뿐이다. 평가 기준과 강도 모두 강화되서 ‘부실 우려’등급이 대거 나올 것으로 관측되기 때문이다. 기존에는 토지매입·인허가 시공사 보증 등 사업 초기 단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공단계 자금을 대출 받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었지만 이번 대책에는 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰기 때문이다. 이에따라 악성 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성 또한 증가 됐다. 금융당국·은행·보험사 속도전 새로 진행된 사업성 평가의 절차는 금융사가 사업성 평가를 진행하고 금융감독원에 제출하면 7월 중 평가·점검을 진행한다. 이를 기초로 금융감독원과 금융사가 평가 결과를 조정하면 금융사는 유의등급과 ‘부실 우려’등급 사업장에 대한 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 즉시 추진 한다. 9월 부터는 시장에 구조조정 매물이 순차적으로 나오기 시작할 것으로 보인다. 6월에 진행 될 최초 평가는 연체사업장과 만기를 3회 이상 연장한 사업장 이다. 규모는 전체의 25~30%수준이다.
2024.05.29

상업용 부동산 시장 양극화··· 서울 오피스만 훈풍
최근 상업용 부동산 시장에서 양극화 현상이 두드러지고 있다. 현재 서울의 주요 오피스는 공실률도 줄어들고 임대료도 늘어나 상당히 좋은 국면을 맞이했다. 반면에 서울을 제외한 지역의 오피스, 상가 등은 공실률이 크게 증가하고 있고, 임대료는 정체 되어있는 상황이다. 늘어나는 서울 오피스 수요, 대기업이 큰 손 다른 상업용 부동산의 공실률이 증가 추이를 보이는 반면, 서울 주요 오피스는 원래부터 공실률이 낮았을뿐더러, 심지어 공실률이 계속 감소하는 모습을 보이고 있다. 증례로 다른 지역의 오피스가 두 자릿수의 공실률을 유지하는 것에 비해 서울 오피스는 계속 한 자릿수의 공실률을 유지하고 있다. 통상 업계에서 보는 자연 공실률이 5%인 것을 감안하면 거의 공실률이 없는 수준으로 볼 수 있다. 반면, 인천 오피스 같은 경우 서울과 같은 수도권임에도 불구하고 공실률이 상당히 높다. 서울 주요 오피스의 임차인은 주로 대기업처럼 규모가 큰 회사다. 연면적이 6만 6,000m² 이상인 서울 프라임급 오피스는 현재 거의 빈공간이 없는 것으로 전해진다. 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 강남권, 도심권의 선호도 높은 지역 중심으로 IT업계 등의 수요가 지속된 것도 큰 영향을 미쳤다. 공실률은 증가하고 임대료는 정체, 상가 부동산은 고전 중 서울 주요 도심의 오피스와 달리, 상가 부동산은 고전을 면치 못하고 있다. 경기침체, 높은 대출금리, 물가상승 등으로 인해 소비 심리가 위축되어 상가 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다. 특히, 서울의 상가 공실률은 작년부터 지속해서 증가 추이를 나타내고 있다. 전국의 통계를 봐도, 올해 1분기 상가 공실률이 작년에 비해 크게 증대됐다. 다만, 최근 공실률이 증가하고 있음에도 불구하고 임대료는 내려가기보다 유지되거나 올라가고 있다. 상업용 부동산의 특성상 공실을 줄이기 위해 임대료를 내리는 것은 부동산 가치를 훼손할 위험이 있기에 해당 현상이 발생한 것으로 보인다. 지식산업센터는 거래까지 크게 위축, 고금리 위기 맞이·· 주택 규제가 크게 강화됐던 시절, 대체 투자처로 각광을 받던 지식산업센터, 상가 등의 수익형 부동산이 고금리 기조에 의해 거래가 크게 위축됐다. 작년 지식산업센터 거래량은 3,395건으로 1년 새 33.1% 급감했다. 2021년 8,287건과 비교하면 60% 가까이 줄어들었다. 상가 같은 경우, 거래량은 2021년 3,308건, 2022년 2,119건, 2023년 1,294건 등으로 지속해서 감소하고 있다. 특히 지식산업센터 분양자는 거래량이 감소된 탓에 재정적 위기를 겪고 있을 가능성이 높다. 지식산업센터 분양 당시 LTV 대출이 70~80%까지 가능했기 때문에, 최대로 대출해서 분양받은 경우에 현재 고금리 상황으로 인해 이자 금액이 상당히 클 것으로 예상된다. 팔려고 해도 거래가 없는 상황이라 재정적 부담이 지속해서 커지는 중이다. 주목받는 상업용 부동산은 물류센터, 긍정적 요소 보여··· 현재 서울 오피스 시장처럼 온기가 도는 곳은 물류센터 시장이다. 한때 공급과잉이었던 물류센터는 중국 전자상거래 업체들의 국내 진출과 더불어 수요가 늘어나고 있다. 2024년 초에 알리익스프레스의 모기업 알리바바 그룹이 한국에 약 18만m² 규모의 통합 물류센터를 짓기로 한 사실이 알려졌다. 최근 사업을 크게 확장하는 중국기업 테무도 국내 진출에 속도를 내고 있어 물류센터를 구축할 것으로 예상된다.
2024.04.30

압구정 현대 7차 115억 신고가(24년 3월 기준) 현상 속에 이면 보기
건설업 시장이 갈수록 나빠지고 있다. 1분기 건설업체의 부도·폐업이 늘어나고 신규로 사업을 등록하는 업체 수는 대폭 감소하면서 정부는 본격적인 해결책을 마련하기 위해 ‘건설 경기 회복 지원 방안’을 지난 3월 28일 발표 했다. 또한 국토교통부는 지난 8일 ‘리츠 활용 PF사업 지원 방안 관련 설명회’를 개최했는데, 미분양 주택을 해소해 지방 건설 경기를 되살리고 신규 착공 지연 문제 등을 해결하기 위해서다. 10년 만에 돌아온 CR리츠가 건설사들의 활로를 열어줄지 주목되고 있는 상황이다. 상승 현상 서울 강남 한강변 일대 초고가 아파트 매매 시장에 ‘신고가 거래’가 이어지고 있다. 고금리 장기화는 되려 자금력이 있는 자산가들의 구매 욕구를 당기고 있는 것으로 분석된다. 지난 2월 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 같은 달 8일 강남 압구정동 현대2차 아파트 전용 196.84㎡ 13층이 80억에 거래가 된 걸 확인할 수 있다. 3년 전 최고가인 전용 198㎡ 7층이 63억에 매도된 걸 비교하면 17억이 올랐다. 매매가 이뤄지는 거래량도 부동산 경기 호황을 보였던 지난 3년 전으로 복귀된 수준이다. 2023년 1~11월까지 서울 아파트에서 실제 거래가가 50억 이상 매매된 거래 건수는 147건이다. 12월까지 더하면 161건이었다. 이는 2021년 160건이 매매가 성사된 것과 비슷한 규모다. 2022년 90건으로 크게 줄었다가 확 증가한 것이다. 많은 부동산 전문가들은 고금리나 대출에 크게 구애받지 않는 자산가들이 이때다 하고, 초고가 아파트 시장의 수요층이 되었기 때문으로 지금 현상을 평가했다. 이들은 대부분 고정적 수익이 없어도 여러 불로소득 구조를 갖춘 층이라고 덧붙였다. 이들은 최상급지로 판단되는 매물이 나오면 더 얹혀서라도 구매하는 의사까지 있는 부류라는 게 정설이다. 한 부동산개발업계 관계자는 “초고가 아파트 시장 수요자들은 부동산 하락기가 오히려 진짜 부자를 만나게 되는 시기다. 향후도 압구정과 청담 등 전통 부촌 지역을 대체할 지역이 나오지 않는 이상 상승은 당분간 계속될 것”이라고 전했다. 상승하는 궁극적인 이유 역대 ‘최고가 신고가’ 거래가 일어나는 궁극적인 이유는 크게 3가지로 압축된다. 먼저 15억이 넘는 아파트에 대한 대출이 허용됐고, ‘다주택자 양도세 중과’도 유예가 됐다. 여기에다 한강변 아파트 재건축까지 속도를 낸다는 소문들이 파다하면서 강남 집값을 자극하고 있다. 결국 이런 흐름을 정리하면 규제 완화 때문이란 결론에 이른다. 인근 대치동의 전용면적 190㎡ 아파트도 신고가를 기록했다. 이들 아파트 모두는 토지거래허가구역에 속해 실거주 목적으로 매매할 수밖에 없다. 그런데도 재건축에 대한 기대감이 커지면서 매수 문의가 계속되는 상황이다. 특히 압구정 지역 아파트는 시세보다 더 비싼 가격에 낙찰되는 중이다. 서울시장까지 나서 강남 집값을 잡겠다고 전면에 나서고 있지만 최고가 신고가는 계속될 전망이다. 한편 서울시의 규제 완화 정책과 집값 안정화란 달리 보면 상반된 이 문제를 향후 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다. 한편 ‘신고가’로 거품 만들려는 흐름을 경계 대한민국 아파트 매매가의 최정점인 압구정 현대 아파트는 평당 평균가가 1억 4,300만 원이다. 1채당 115억 원에 이르는 역대 최고가 거래 신고도 최근에 나왔다. 이는 2021년 직전 최고가보다 35억 원이 높은 거래금액이다. 실제 거래를 주고받은 사이를 특수관계로 보는 시선이 많다. 이들 거래 당사자들은 거기에 ‘직거래’까지 했다. 언제인가가 문제이지 실제 어느 시점에서는 거래 실체가 다 밝혀진다. 중요한 건 압구정 아파트의 115억 거래를 미끼로 부동산 분위기를 호도하는 각종 레거시 미디어의 보도나 주변 설왕설래에 결코 현혹되어선 안 된다는 것이 많은 부동산 전문가들의 목소리다. 상기 거래가 된 해당 평형 종전 최고 거래가격은 2021년 4월 80억이었다. 종전 최고가 대비 무려 35억 원 상승하면서 신고가를 기록한 것이다. 해당 아파트는 1978년에 준공됐다는 점을 감안해도 바로 이해되지 않는 것이 이 이유이다. 더욱이 해당 ‘동’은 한강변이 바로 보이는 동도 아니다. 단지 가운데 있는 동이다. 직거래에 다시 빙점 압구정 80평 아파트 115억 거래가 내내 미심쩍은 이유는 직거래에다가 아직도 등기도 되지 않았다. 흔히 기존 거래보다 높은 가격대의 직거래나 터무니없이 낮은 가격대를 그래서 ‘특수관계인’간의 거래라고 보는 근거다. 더욱이 해당 압구정 현대 7차 76동의 80평형은 예전에도 특수거래 의혹이 불거졌던 곳이다. 3년 전 반도건설은 계열사인 케이피디개발 명의로 보유 중이던 곳으로 압구정동 아파트 매매거래 사상 최고가인 80억에 팔았다. 이 아파트와 같은 동 같은 층 옆에 옆집은 반도건설 회장의 자택이다. 케이피디개발은 2013년 5월 경매를 통해 이 아파트를 33억 정도에 낙찰받았다. 주목할 대목은 이 아파트 매입자금을 2013년 반도건설이 케이피디개발에 빌려준 것이다. 당시 케이피디개발은 30억대 아파트를 경매로 사들일 자금 여력이 되지 못했다. 전례가 있던 직거래란 점에서 이번 115억 신고가는 여러모로 미심쩍다. 더욱이 같은 단지에서 직거래가 1건이 더 있었다. 115억 거래 신고가 있던 지난 3월 27일 압구정 현대 48평이 51억 원에 거래가 됐다. 압구정 일대 부동산은 ‘교환 직거래’가 있었지 않겠느냐고 답문했다. 이를 통해 시세를 올리고자 하는 세력을 분별할 눈이 필요하다. 앞서 레거시미디어만을 언급했지만 특정한 이슈도 없이 실거래 신고가가 기존 시세보다 높다면 계속 여러 이면을 살펴볼 필요가 있다. 압구정 115억 원 신고가를 예시를 들었지만, 부동산 시장은 많은 사람이 얽혀 있다 보니 이해관계 역시 복잡한 구조이다. 자치 언제고 현혹될 요인이 많다. 이런 이면을 볼 수 있다는 건 최소한 손해를 보지 않을 지혜의 눈이 생겼다는 방증이다.
2024.03.29

한동훈 “국회, 세종시로 완전 이전”··· 서울 개발 신호탄 될까
한동훈 국민의힘 비상대책위원장은 27일 국회를 세종시로 완전히 이전하고 여의도 주변의 개발 제한을 풀겠다고 밝혔다. 국회를 세종시로··· 서울 개발 신호탄 국민의힘 한 비대위원장은 3월 27일 오전 서울 여의도 중앙당사에서 현안 관련 기자회견을 열고 “국회의 완전한 세종시 이전으로 여의도 정치를 종식하고 국회의사당을 서울에 새로운 랜드마크로 시민들께 돌려드리고 여의도와 그 주변의 개발 제한을 풀어서 서울의 개발을 적극적으로 추진하겠다”고 밝혔다. 한 위원장은 “국민의힘은 분절된 국회가 아닌 완전히 국회를 이전해서 세종을 정치 행정의 수도로 완성하고 기존의 국회 공간을 문화·금융의 중심으로 바꿔서 동료 시민들께 돌려드릴 것을 약속한다”고 강조했다. 세종시, 워싱턴 DC처럼 진정한 정치 행정 수도로··· 세종시 국회 이전 공약은 국토균형발전, 서울 개발, 그리고 행정효율성 등 세가지 효과를 모두 노린 것으로 해석된다. 이미 세종에는 국회 부지가 다 준비돼 있고 공사도 예정 되어있는 상태이다. 이번 총선을 세종시 국회 이전에 대한 여론을 모으는 계기로 확실히 삼아 국회 이전을 추진할 것으로 보인다. 여의도 국회의사당, 새로운 랜드마크로 거듭나 오세훈 서울 시장은 국회의사당의 세종 이전 계획에 대해 긍정적인 입장을 내비쳤다. 국회를 세종시로 완전 이전해 부지를 활용할 경우 “대한민국 최고의 생태녹지공원으로 최적지”라며 “의사당 담장을 허물고 시민 누구나 접근이 편리한 생태녹지공원을 만들겠다”고 말했다. 국회의사당에는 이미 조성된 녹지가 풍부하게 있으며, 해당 녹지 면적을 더 늘리면 대한민국 최고의 녹지생태공원으로서 최적지가 될 가능성이 농후하다. 오 시장은 “이곳을 잘 가꾸고 활용해 여의도 주민뿐만 아니라 서울 시민이 찾아오는 ´성지´와 같은 곳으로 만들 수 있을 것”이라며 “미국 워싱턴DC의 내셔널몰, 싱가포르의 보타닉가든 같은 곳을 떠올려보면 된다”고 설명했다. 여의도 자연스럽게 고도제한 풀려... 아시아 핀테크 중심지로 성장시킨다 한 위원장은 “국회를 세종시로 완전히 옮겨고 규제를 모두 풀어서 재개발을 통한 금융 인프라를 구축하겠다”고 밝혔다. 이어 “여의도뿐만 아니라 마포, 영등포, 동작, 양천, 용산 등도 불필요한 규제를 과감히 풀어서 함께 적극적으로 개발할 것”이라며 “여의도는 영국, 싱가폴, 홍콩과 당당히 경쟁하는 글로벌 금융 중심지가 될 수 있다고 생각한다”라고 강조했다. 서여의도는 국회의 반대로 반세기 동안 75m 고도제한에 묶여있었다. 국회 세종시 이전이 완료되면 자연스럽게 서여의도의 고도제한이 풀리게 되며, 이를 통해 여의도를 아시아의 금융 허브로 만들겠다는 서울시의 비전이 현실이 될 바탕이 마련되는 것이다. 서울시는 금융산업의 핵심 서비스로 부상한 핀테크 산업 육성과 생테계 조성에 총력을 쏟고 있다. 그리고 핀테크 산업의 중심지는 바로 여의도가 될 전망이다. ▲ 싱가포르의 보타닉가든▲ 미국 워싱턴DC의 내셔널몰
2024.03.29

미국 주택 중개수수료 관행 드디어 바뀐다
계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 부동산 중개 수수료는 6%로 세계 최고 수준이다, 이번 뉴욕타임스(3/15)에 따르면, 수십년간 주택 매매를 통제해온 전미부동산중개인협회(NAR)가 4억 1800만달러(약 5500억원)의 손해배상금을 지불하고 수수료에 대한 규정을 폐지하기로 합의했다. 이와 함께 주택 매도자가 매물을 등록할 때 매수인 측 중개 수수료를 사전 고지 및 부담하는 업계 관행도 폐지하기로 했다. 미국 매년 약 1,000억달러(한화 133조 2100억원)의 부동산 수수료 지불 미국의 부동산 중개인은 세계에서 가장 높은 수준의 수수료를 받는 것으로 알려져 있다. 미국에서 100만달러(약 13억 3260만원)정도의 주택을 판매하려면, 부 동산 수수료로 6만달 러에 해당하는 약 8천 만 원을 지불해야 했다. 이 중 4천만 원은 중개업자, 나머지 4천 만 원은 구매자를 데려오는 중개인에게 내야 했지만 이제 그 부담이 크게 줄어들게 되었다. 이번 합의는 지난해 10월 미주리주 연방 법원 배심원단이 높은 중개 수수료 유지를 목적으로 담합한 NAR과 대형 부동산 중개업체들에 주택 매도인 50만명에게 18억달러(약 2조 4,000억원)를 배상하라는 평결을 내린 지 약 4개월 만에 나왔 다. 연방법원이 이번 합의를 승인하면 변경된 규정은 오는 7월부터 적용될 예정 이다. 1908년에 설립된 NAR은 10억 달 러가 넘는 자산과 회원 130만명, 그리고 정치인들에게 로비로 수백만 달러를 쏟아붓는 위원회를 운영하고 있다. 중개수수료 사전 고지 업계 관행 철회 미국 부동산 업계에서는 통상 집값의 2~3%에 달하 는 매수인 측 중개 수수료를 매도 자가 미리 정해 사전에 고지하는 방식이 었다. 매수인이 중개수수료를 낮추려고 협상하지 못하다 보니 높은 수수료 관행 이 부당하게 유지되어 왔다는 것이다. 주택 매수자 중개사와 수수료율 협상 새로 수정된 규정에서 주택 매수인은 자신의 중개사와 직접 수수료 를 협상할 수 있게 된 다. 매수자가 더 저렴한 수수료를 제공하는 중개업 자를 물색하는 과정에서 부동산 업계에 수수료 인하 경쟁이 촉발될 것으 로 전문가들은 기대한다. 미국 주택 전문가들은 이번 합의로 100년 만에 미국 주택시장에 가장 큰 충격을 촉발할 수 있다고 평가하고 있다. 위슨콘 신대 사회학과 교수 막스 베스브리스는 미국인들이 주택을 구매, 검색, 판매 하 는 방식에 있어서 근본적인 변화가 될 것 이라며, 뉴딜 시대 규제가 시행 된 이후 주택시장에 가장 큰 변화 중 하나일 것이 라고 말했다.
2024.01.29

국토부, PF위기 코앞, 수분양자·협력업체 애로신고센터 운영 대대적 구조조정 시점은 4월?
지난 22일 국토교통부는 구조조정을 진행하는 건설사, 수분양자의 협럭업체 지원을 위해 유관기간에 애로신고센터를 운영한다고 밝혔다. 태영건설의 주채권은행인 산업은행이 채권단 결의를 접수한 결과 동의율 96.1%로 워크아웃 개시를 결의 했다고 알린 10일이 경과한 날이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 불안으로 구조조정을 진행하는 건설사가 증가함에 따라 공사 차질로 인한 입주 지연, 하도급 대금 체불 등의 피해가 일어나는 것을 줄이기 위한 조치다. 피해 신고가 접수 될 경우, 소관 기관뿐 아니라 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처간 협력체계를 기반으로 사업 정상화, 금융지원 등을 최대한 지원할 계획이다. 세부적으로 HUG(주택도시보증공사)와 LH(한국토지주택공사)가 공공·민간 주택 수분양자의 애로사항을 접수하고 한국금융투자협회는 비주택 수분양자를 담당한다. 대한전문건설협회와 공정건설지원센터는 협력 업체 애로사항 해결을 돕는 방식이다. 김상문 국토부 건설정책국장은 “건설사가 구조조정을 진행하더라도 수분양자와 협력업체는 기본적으로 분양보증, 하도급대금 지급보증 등을 통해 보호된다”면서 “만약 공사 차질 장기화 등으로 실제 피해 발생이 우려되는 경우에도 애로신고센터를 중심으로 피해 최소화를 위해 노력하겠다”고 밝혔다. ▲올해 구조조정 전문가들이 주목한 업종은 단연 건설업과 소규모 금융업이 아닐 수 없다. 중소·지방 건설사들을 중심으로 생존문제가 화두로 올랐던 만큼, 건설업계 줄도산 사태가 벌어진다면 한국경제에 매우 위협적인 상황일 수 있는 만큼 PF 사업장의 수익성을 회복할 수 있는 전방위적인 지원을 해야 한다. 정부가 부동산 PF 위기를 진화하기 위해서 노력을 하는데는 협력업체와 수분양자 때문이기도 하지만 금융권에 여파가 확산되지 않게 하려는 목적도 크다는 이유다. ▲차질을 빚는 근본 원인은 급등한 공사비 공사비의 가장 종합적인 지표는 건설기술연구원에서 매달 집계하는 건설 공사비 지수다. 자재가, 노임 등 모든 비용이 해당 지수로 반영되는데, 아파트를 지을 때 건설사는 이 지수를 토대로 공사비 조정을 요구 한다. 코로나가 확산하기 전인 2020년 1월 건축물기준 117.86에서 지난해 11월 152.07로 상승했다. 29%가량 넘게 오른 것이다. 토목시설도 같은기간 119.16에서 155.91로 31% 올랐다. 개별 원자재 중에서도 공사비 지수보다 훨씬 크게 오른 항목도 있는데 시멘트의 경우 t당 평균 가격이 2020년 6월 7만 5000원에서 작년 11월 11만 1000원으로 48% 오른 셈이다. ▲업계에선 대대적인 구조조정 시점을 총선 이후라고 예상 했다. 정부가 해당 센터를 운영하고, “재건축 규제를 대폭 완화하겠다며” 나선 지금 두 가지 시선으로 바라볼 수 있다. 총선을 세 달 앞둔 현재 대형 악재를 마주한 정부는 규제 완화를 중심으로 한 부동산 경기 활성화 정책을 추진하며 시장의 불안감을 해소하는 데 주력 한 것인가 라는 지적이다. 선거 전 부도기업이 많으면 정부 입장에선 부담이 크기 때문이다. 한편으로는 지난 1월에 내놓은 정부의 정책들이 단기간 드라마틱한 효과를 보이진 않았지만 단기적 효과보다는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 의견이다. 태영건설과 같은 중견건설사의 파산은 일반 서민에게 지대한 파장을 일으킨다. 기업과 연결된 다수의 하청 업체, 직원, 수분양자들에게 미치는 영향은 상당히 심각한데, 건설사 하나의 파산이 전체 시스템에 큰 리스크로 이어질 수 있는 가능성인 것이다. 지난 17일 금융위원회는 올해 주요업무 추진 계획으로 “부동산 PF 시장의 질서있는 정상화”를 추진하기로 밝힌 만큼, 중견건설사들이 태영건설과 같은 위기에 다시 처하지 않도록 금융 정책과 감독 강화를 통해 안정성 확보에 주력하길 바란다.
2024.01.29

1·10 부동산 대책 시장 반응과 주간 아파트 가격 상승세는?
지난 1월 10일에 국토교통부가 2024년의 첫 번 째 부동산 대책을 발표했다. 이는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기를 보완하기 위한 방안이다. 1.10 부동산 대책으로 인해 아파트 가격 상승세와 시장의 반응은 어떻게 나타날까? 8주째 하락하고 있는 전국 아파트값.. 재건축 활성화에 초점을 둔 1·10부동산 대책이 발표 된지 1주일이 지났지만, 부동산 시장 불확실성과 매수자들의 관망세가 길어지면서 일각에서 기대하던 집 값 상승은 없었다. 1·10대책으로 준공 이후 30년이 지나면 안전진단(사업시행 인가 전 까지 완료)없이, 재건축 사업을 착수 할 수 있게 됐지만 수혜 대상인 재건축 및 노후 단지들 조차 가격 움직이 미미한 상황이다. 18일 한국부동산원이 발표한 ‘1월 3주(15일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격이 전주에 비해 0.04% 떨어져, 지난주와 같은 하락폭을 보였다. 지난해 11월 마지막 주 이후 8주 연속 떨어지고 있다. 서울 전셋값 상승으로, 수도권 이동 가속화 추세 1월 셋째 주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.02%오르면서 전주(0.03%)대비 상승했다. 서울은 0.07%를 기록하며 전주 대비 0.01%포인트 낮아졌지만 전국 평균 (0.03%)대비 높고, 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 34주 연속 올랐다. 올해 서울 아파트 공급 물량은 1만 1107여가구로 지난해 3만 2879가구 보다 66.2%줄어들 전망이다. 전셋값 오름세는 계속 이어질 전망에다, 서울 전셋값이 상승하면서 최근 인천과 경기 등 수도권 아파트 매입 수요가 증가했다. 고금리 장기화가 지속되고 있고, 서울의 신규 공급 물량 까지 줄어들며 수요가 이동한 것으로 분석된다. 한국부동산원의 아파트 매매거래 현황에 따르면, 지난 2022년 1월~11월 서울 거주자가 경기도 아파트를 8,704건 매수 했다. 하지만 2023년 동일한 기간에 12,679건을 매수하며 146%증가했다. 인천도 같은 기간 1,529건에서 1,957건으로 128%증가세를 보였다. 1·10부동산 대책 시장 반응 “시큰둥” 앞서 말한 이번 정책의 초점은 재건축 활성화다. 하지만, 재건축 아파트는 실거주 보다 투자재 성격을 띠고 있는데, 수요가 크게 위축되는 집 값 하락기에는 규제 완화 효과가 반감될 수 밖에 없다는 분석이다. 또한 조합원 추가분담금(공사비, 인건비 상승) 등 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 가능성이 높다. 현재까지도 시장은 즉각적인 반응을 보이지 않고 있는 것으로 보아, 시장 불확실성은 여전히 남아 있고 최근 PF부실 등 건설업 침체, 대출 부담 등으로 매수 심리가 많이 위축되어 있다고 전문가는 분석했다.