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2024.01.29

‘개발사업동우회’ 운영자 장인혁 대표님 “부동산개발업 전문직 종사자 6만여 명이 속한 ‘개발사업동우회’를 ...
“부동산개발업 전문직 종사자 6만여 명이 속한 ‘개발사업동우회’를 19년째 운영 중이다. 연식이 어느덧 이렇게 누적되다 보니 국내 부동산 업계에선 ‘부동산 관련한 국내 최대, 국내 최고, 국내 유일’이란 닉네임으로 불리고 있다. 부동산개발사업에 관한 검증된 플랫폼에 가입하고 싶다면 네이버 검색창에 ‘개발사업동우회’를 치면 바로 나옵니다.” Q. 개발사업 동우회를 시작하게 된 계기는? “개발사업동우회는 지난 2005년 3월 7일 네이버 카페를 통해 처음 시작했습니다. 돌아오는 3월이면 19년 차를 맞는데 이에 앞서 1996년 사회생활의 시작부터 말하는 게 맥락이 맞지 않겠나 싶습니다. 저의 첫 직장생활은 1996년경으로 처음 건설회사의 주택사업팀에서 아파트 건설을 위한 토지 매입과 인허가 및 분양업무를 봤습니다. 자금팀에서 주택건설기금 등 융자 관련 일도 했고, 시공팀에서 시공이 마무리되면 입주 절차를 담당, 전형적인 건설회사의 부동산개발 사무를 담당했습니다. 사회 초년생이었던 제게는 모든 것들이 매우 낯설고 어려운 전문가의 영역이었지만 당시는 부동산개발전문가를 양성하는 학교도 학원도 거의 없었던 시절인데 환경은 직장 선배에게 꾸지람을 들어가며 지식과 경험을 전수받아 업무를 수행해가던 시기였습니다. 그러던 중에 2000년대 초반부터 부동산개발업에 ‘브릿지론과 PF’라는 금융상품이 보편화되기 시작했는데 그동안 건설회사의 자체 사업으로만 공급되던 아파트 건설은 점차 ‘시행사(디벨로퍼)’가 주도하여 이끌어가는 사업구조로 개편되었습니다. 이후 ‘1세대 디벨로퍼’들은 획기적이고 창의적인 사업수행 능력을 바탕으로 아파트만이 아닌 오피스텔, 복합상업시설 등 다양하면서도 새로운 상품을 기획하고 개발하며 수많은 성공 신화를 만들어갔습니다. 개발사업동우회는 이렇게 급격히 변화하던 2000년대 초반에 부동산개발에 대한 전문지식을 공유하고 상호 검증하며 자연스럽게 유대관계를 만들어가기 위한 ‘온라인 커뮤니티 플랫폼’으로 만들어졌습니다.” Q. 개발사업 동우회가 지난 19년간 국내 부동산개발업계에 끼친 영향력이 매우 크다고 하던데? “과찬입니다. 개발사업동우회는 그저 부동산개발 전문직 종사자들의 애로점을 공유하고 덜어내기 위한 커뮤니티 플랫폼일 뿐입니다. 그동안 ‘선한 영향력’을 행사할 만큼 단체로서의 규율과 규칙을 만들지도 않았고 활동에 특별한 제약을 두지도 않았습니다. 다만, 동우회 회원님 간의 인맥 형성보다는 자기 계발을 우선으로 하는 더 나은 부동산개발전문가가 되기 위한 방향으로 해당 커뮤니티를 운영해 왔습니다. 회원들 각자가 며칠 밤에 지새워 만든 보고서(정보, 자료 등)를 조건 없이 공유했고, 올라온 보고서를 주제로 온·오프라인에서 열띤 토론의 장이 자연스럽게 만들어졌습니다. 이를 정기적으로 크고 작은 세미나를 실행함으로써 국내 부동산개발 전문직 종사자들의 업무능력 향상에 조금이나마 일조하지 않았나 생각합니다. 또한 그동안 상호 간의 업무 투명성과 자발적인 평판 관리를 위하여 실명제를 원칙으로 운영하고 있으며, 부동산 매물 및 자금 알선, 투자자 모집 등의 게시글 등록을 강하게 금지함으로써 허위 매물과 유사수신행위 등을 원천적으로 차단해 왔습니다.” Q. 개발사업동우회는 그간 많은 세미나를 통해 지적 재산일 수 있는 노하우와 경험을 무료로 공유하고 있다. 2024년 첫 세미나의 핵심 주제는? “개발사업동우회의 정기세미나는 처음에는 정기모임 형태였다가 동우회 회원님들이 스스로 업무 관련 주제발표를 이어 나가는 세미나 형태로 자연스럽게 변화하였습니다. 그러던 중 동우회 자문위원이신 ‘김문종 변호사님’의 노력과 헌신으로 ‘줄탁학술 포럼’이란 브랜드로 많은 분의 사랑을 받아왔습니다. 그러나 코로나 등으로 인하여 한동안 세미나를 진행하지 못하였고 수년 만에 ‘정기세미나’를 다시 재정비하게 되었습니다. 새롭게 시작되는 ‘정기세미나’는 2024년 2월 23일(금) 오후 3시에 서울 양재역 인근 ‘엘타워 B1’에서 진행할 예정이며, 총 3부로 나누어 진행합니다. 제1부 행사는 2024년을 맞아 새롭게 도약하고자 하는 개발사업동우회와 동우회 회원님들을 위한 ‘VISION 선포’와 찾아주신 내외 귀빈의 인사 말씀과 축사로 진행될 예정입니다. 특히 이번 세미나는 (사)한국부동산개발 전문가협회 홍주현 회장님과 (사)한국부동산산업학회 이상근 회장님께서 직접 참석하셔서 세미나의 품격을 드높여 주실 것입니다. 이 지면을 빌어 평소 깊은 관심과 격려 그리고 지도에 다시 한번 감사를 드립니다. 제2부 행사는 ‘2024년 부동산개발 시장 전망과 업종별 대응 전략’이라는 주제를 가지고 국내 최고의 석학이신 상명대학교의 박문수 교수님과 목민 경제 연구소의 두성규 소장님 그리고 창조도시경제연구소의 이제문 소장님께서 발제를 맡아주셨습니다. 한국부동산 빅데이터 연구소 최봉현 소장님의 좌장 역할로 건설시공사 대표로 현대엔지니어링 이지은 부장님, 시행사 대표로 피엔디파트너스 이명범 대표님, 신탁업계 대표로 한국자산신탁 윤동진 부장님, 증권 및 금융업계 대표로 대신증권 김영환 본부장님, 분양서비스업계 대표로 와이낫 플래닝 장방규 상무님, 설계 및 엔지니어링업계 대표로 한국종합 건축사사무소 김장광 본부장님, 공인중개업계 대표로 한국공인중개협회 채현길 박사님, 프롭테크 업계 대표로 아이엠박스 이학구 대표님께서 각 업종과 업태에 따른 시장 전망과 대응 전략 토론이 있을 예정입니다. 참여해주시는 모든 분은 부동산개발산업의 각각의 분야별 현업에서 가장 최전선에 계신 분들로, 코로나 이후에 급격한 상승과 하락을 이어가고 있는 2024년 혼돈의 부동산개발시장에 대한 가장 현실적인 이야기를 토론해주실 것으로 기대하고 있습니다. 제3부 행사는 참석해주신 국내 최고의 부동산개발 전문가들 간의 ‘네트워크 파티’입니다. 각계 각 분야의 전문가분들이 이렇게 한곳에 모여 세미나를 진행도 어려운 기회이지만 세미나와 열띤 토론을 마친 이후에 만찬을 즐기며 와인 한잔을 기울이는 기회는 더더욱 흔하지 않을 겁니다. 이런 점이 아마도 19년여간 이어져 온 개발사업동우회만의 장점이 아닐까 생각됩니다” Q. 작년 고금리의 여파로 사회 전반적으로 어려웠던 게 사실이다. 더욱이 PF와 직결된 부동산개발은 말할 게 없었다. 2024년 경제 예상은? “최근 부동산개발산업 종사자들의 마음은 그저 흉흉할 뿐입니다. 코로나 펜데믹 이후 급격히 풀려버린 유동성 자금과 저금리 기조 등으로 인해, 천정부지로 치솟던 부동산 거래가격이 미국발 고금리 정책, 채권시장 쇼크, 전쟁, 건설원자재 가격상승, 노동시간 단축, 부실시공, 정책 변수 등의 계속되는 악재들로 인해 연일 폭락한 이후 지난 2년간 아주 더딘 약보합세를 유지하며 회복의 여지를 보여주지 못하고 있습니다. 부동산시장분석 전문가들은 연일 거듭하여 되풀이합니다. ”지금의 부동산 거래가격은 거품이다” 라고, “사지 말라”고 말입니다. 실제로 2024년 총선을 기점으로 부동산PF발 위기가 대두되고 있고 한 건설사를 필두로 많은 업계 관련 기업이 어려움을 토하다가 견디지 못하고 쓰러지고 있습니다. 하지만 우리는 그동안 경험을 통해 몇 번이고 배웠습니다. 시장은 반드시 회복할 것이고. 회복할 시장을 당당히 맞이하기 위해 우리는 끝없는 노력을 게을리하지 않을 겁니다. 돌이켜보면 언제나 불안했던 시장 상황에서 새로운 디벨로퍼가 탄생했으며, 대한민국은 더 나은 부동산개발환경을 만들기 위해 업계와 학계는 자기 계발에 매진하였습니다. 우리는 서로를 의지하며 지치지 않고 끊임없이 정진할 것입니다. 2024년도 이후의 시장흐름에 대해서는, 업계의 그 누구도 감히 예측하고 단언하기 힘들 정도로 변수가 많다고 생각합니다. 그래서 집단지성의 힘을 빌려 시장 상황을 예측하고 극복해 나아가고자 세미나를 준비한 것이기도 합니다. 궁금하신 분들은 네이버 개발사업동우회에 가입하시어 세미나 후기 동영상을 찾아보시면 많은 도움이 되실 듯합니다.” Q. 평생 부동산개발 종사자로 2024년 각오 또한 남다를 것이다. 올해 계획은? “디벨로퍼의 역할을 오케스트라의 지휘자, 영화제작의 총제작자로 비유할 만큼 부동산개발사업은 그 인과관계가 복잡하고 난해하며 고도의 전문지식과 풍부한 경험, 그리고 막대한 자본력이 필요한 분야입니다. 따라서 누구나 함부로 디벨로퍼로서의 성공을 꿈꾸기에는 멀고도 요원한 일로 비추어지기도 합니다. 그러나 그 철옹성이 점차 무너지고 있습니다. 아직은 시작하는 단계이지만 최근 ‘부동산개발사업에 투자하지 말고 프롭테크 스타트업에 투자하라’라는 말이 나올 정도로 부동산개발업계 또한 IT, AI 등과 접목한 유니콘 스타트업들이 태동하고 있습니다. 이러한 변화의 흐름을 보면 훗날 디벨로퍼 역할을 프롭테크기업들이 수행하고 있을지도 모를 일입니다. 최근 부동산개발 사업구조에서 시행사의 역할과 비중은 점차 줄어들고 있습니다. 2024년은 지난 19년여를 함께한 회원님들과 개발사업동우회라는 ‘온라인 커뮤니티 플랫폼’을 ‘부동산개발 비즈니스 플랫폼(스타트업)’으로 만들어 나가는 그 원년으로 만들고 싶습니다.”
2023.11.30

턴키 글로벌 리얼티 김효지 대표
“미국 부동산 전문인으로 미국 주류 사회에서 오랫동안 성장해 왔습니다. 이제는 개인 성장의 시기를 지나 ‘미국 부동산의 무한한 가능성’을 한국에 알리고 있습니다.” 김효지 대표 소개 미국 조지아주 부동산 전문 회사인 Turnkey Global Realty(턴키 글로벌 리얼티)의 대표다. 지난 22년 동안 1,400채 이상의 부동산 거래의 성과를 거둬 왔으며, 미국부동산협회(NAMAR)가 수여하는 ‘밀리언 달러 클럽' 개인 부문 최고상인 ‘Individual Top Producer’상을 지난 2022년을 포함해 총 6회 수상했으며, ‘밀리언 달러 클 럽' 10년 등재 Phoenix상을 수상했다. 2022년 12월 베가북스 출판 를 출 간하였으며, 또한 미국 부동산을 통한 부의 전략을 알리기 위 해 유튜브 채널을 운영하고 있다. 한 국과 미국을 오가며 방송 출연 및 저서 집필로도 바쁜 시기를 보내고 있다. 턴키 글로벌 리얼티 회사소개 미국 동남부 조지아주의 한인타운 중심부 둘루스(Duluth)에 소재한 Turnkey Global Realty는 미국 부동산 취득, 보유, 매각 전 과정을 함께 하며 자산관리와 사후관리를 진행하는 One Stop 서비스를 제공하는 미국 부동산 투자 전문 기업이 다. 이와 더불어 미국 내 타주 투자자들 뿐 아니라 한국의 미 국 부동산 투자자들에게도 빠르고 정확한 부동산 투자 분석 을 통해 최고의 투자 가치를 제공해 왔고, 고객 자산의 안전 하고 안정적인 수익을 실현하는 동시에 고객의 밝고 편안한 미래에 일익이 되는 기업으로 성장해나가고 있다. Q. 미국은 주(州)마다 부동산 법규가 판이하다. 턴키 글로벌 리얼티의 활동 범위는? “미국은 50개 주마다 부동산 관련 법과 규정이 조금씩 다르다. 턴키 글로벌 리얼티는 미국 조지아주(州)에 있 는 미국 부동산 전문 기업으로 주로 미국 조지아주 법과 규정에 따라 조지아주에서 활동하지만 타 주 관련 거래 의뢰가 들어오면 이 또한 해당 중개법인과 공동 중개에 도 능동적이다.” Q. 한국과 미국을 수시로 오가는 바쁜 일정에 ‘미국 부동산이 답이다.’를 출간하셨다. 저서에 담긴 핵심 요지는? “미국 부동산에 대한 기본적인 원리를 설명하는 미국 부 동산 투자 입문서 정도라고 표현할 수 있다. 2006년 한 국의 해외 투자 자유화가 더 본격화되면서 미국 부동산 을 쉽게 구매할 수 있게 되었다. 그러나 한국 거주 투자 자분들이 미국 부동산의 원리에 대해서 잘 모르고 계신 것과 미국 부동산 투자 핵심 원리가 담긴 책이 없다는 것을 알고, 내가 그간 몸소 느끼고 배우고 터득한 지식 을 국내 독자에게 나누고 싶었다. 미국 부동산 투자의 가장 큰 매력은 ‘현금흐름의 무한한 가능성과 미국의 세금혜택을 활용해 자산을 모으고 키 워 나가는 원리’다. 이를 한국 내 잠재적 미국 부동산 투 자자들에게 알릴 필요성을 느꼈다. ‘미국 부동산이 답이 다.’에 보면 미국 부동산의 최신 동향과 미국 부동 산 투자의 핵심 원리를 다루고 있다. 또한 미국 부동산 취득과 보유, 매 각 과정을 실제 사례를 바탕으로 쉽게 설명해 놓았다. 또한 한국인도 미국 내국인들처럼 미 국 부동산 투자 관련해 똑같은 혜택을 누릴 수 있다는 점도 설명해 놓 았다.” Q. 비유컨대 미국 부동산업계 발롱드로(Palme d'Or)를 총 6 회 수상했다. 이유는? “조지아주 북동부 애틀랜타 부동산협회(NAMAR)가 수여하는 ‘밀리언달러클럽’ 개인 부문 최고상은 총 6번 수 상했다. 연속 수상은 4번 그리고 2번 이렇게 총 6번을 수상했다. 수상의 배경은 거창하지 않다. 다만 미국 부동 산에 대한 한결같은 열정과 끈기 그리고 할 수 있다는 자신감. 이 3가지가 내 안에 삶의 동력을 채워준 듯하다. 26세에 미국 부동산에 투자를 시작으로 부동산 전문인 의 길을 걸어왔다. 현재까지 ‘미국 부동산 부자들이 왜? 부동산 투자를 해 오고 있는지’를 몸소 경험하면서 미국 부동산의 무한한 가능성을 매번 실감한다. 내 열정이 절 대 식지 않을 이유가 여기에 있다.” Q. 3년에 걸친 코로나가 그간 세계 곳곳 모든 분야를 다 하락 시켰다. 투자 역시 마찬가지다. 그러함에도 미국 부동산 투자 가 블루오션으로 보는 관점은? “팬데믹 이후 전 세계적으로 라이프 스타일이 급속하게 변화되면서 세계는 물론 미국 부동산 시장 역시 급변했 다. 급변하는 세계화 속에서 이제 미국 부동산은 경제 활 동과 재테크 부분에서 반드시 알아야 하는 부분이 되었 다. 지난 과거의 데이터나 최근의 보고서를 기준으로 국 제 투자자들이 미국 부동산에 투자하는 이유를 정리해 보면, 미국 부동산을 구매하는 대부분의 국제 투자자들 은 환율의 변동뿐만 아니라 자국의 정책, 국민소득, 경제 적 불안정 등을 고려해 위험을 분산하기 위한 차원으로 가장 안정적이라고 판단하는 미국 부동산에 투자하는 경우가 많다. 그들을 대상으로 한 미국 부동산을 구매하 고 투자하는 이유에 대한 설문 조사에서 미국을 더 신뢰 할 법률제도와 강력한 세금혜택, 안정된 정부, 강력한 경 제, 기축통화인 미국 달러 보유 등을 꼽았다. 환율의 변 동보다 오히려 국제 투자자들의 국가 정세, 경제 등이 불 안정할 때 좀 더 안정적이라고 판단하는 경향이 컸다. 부 동산은 삶의 터전이기도 하지만 경제 활동의 한 부분이 다. 경제 활동의 한 부분으로서 부동산은 더 나은 수익을 창출하는 재테크 분야가 되었다. 그러므로 급변하는 세 계화 물결 속에서 현명한 재테크를 위한 방법은 다양한 투자 포트폴리오 중 하나로 미국 부동산이 될 수 있을 것이다. 이러한 내용을 뒷받침하는 수치나 도표는 곧 출 간하게 되는 미국 부동산 트렌드 관한 책에서 참조하면 좋을 거 같다.” Q. ‘미국 부동산이 답이다’에 보면 새롭게 시장을 읽어내는 것이 새로운 기회라고 했는데 “말이야 쉽지”라는 분들을 설득할 근거는? “투자의 완벽한 적정 시기는 경제학자라고 해도 완전히 맞추긴 쉽지 않다. 그러나 현명한 투자를 위해선 투자의 적정 타이밍을 예측하면서 준비를 해야 할 것이다. 현명한 투자의 절대적 0순위는 올바른 투자 전략이다. 미국 부동산을 구매하고 투자하려면 현재와 미래의 미 국 부동산 트렌드와 시장을 올바르게 읽어내고, 이와 관 련 준비가 철저해야 한다. 투자의 적정 타이밍을 읽는 지 식과 지혜가 있어야 사업의 기본 목적이 성립된다. 바로 싸게 사서, 비싸게 파는 전략이 나올 수 있고 투자 시점 과 출구 전략을 동시에 계획할 수 있다. ‘미국 부동산이 답이다’에서는 투자의 타이밍을 알 수 있는 ‘부동산 시장의 물리적 사이클’과 그러한 사이클에 영향을 주는 외생변수에 대해서도 간략하게 기술해 보 았다. 부동산에 관련된 사이클은 궁극적으로 수요와 공 급의 상관관계를 기반으로 부동산 가격과 수익에 어떠 한 영향을 미치는지 짐작할 수 있게 해준다. 이러한 사이 클은 매매 시장 사이클, 임대 시장 사이클, 유형별 사이 클, 지역 시장 사이클 등 더욱 세분화하여 분석할 수도 있다. 팬데믹 이후로 많은 사람이 경제에 관심을 가지게 되었고 경제 사이클에 영향을 주는 외생변수에 대해서 도 민감해졌다. 이러한 경제 사이클의 흐름을 반영하여 부동산 시장에서의 돈의 흐름을 읽어 나갈 수 있으며 그 러한 지식으로 부동산 시장에서의 사이클의 변동을 짐 작하면 투자 결정에 큰 도움이 될 것이다.” Q. 미국과 한국의 부동산 차이와 유사점이 있다면? 한편 발전 적으로 변화야 하는 대중의 인식이 있다면? “먼저 한국 부동산 투자는 주로 자본이익에 중점을 두는 투자라면, 미국 부동산 투자는 현금흐름에 중점을 둔다 고 할 수 있다. 한국처럼 자본이익에 중점을 두는 투자는 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는 전략이며 주로 단기투자 인 경우가 많다. 반대로 미국은 현금흐름에 중점을 두는 투자가 특징이라서 지속적인 수동소득을 창출하는 자산 에 투자하고 지속적인 현금흐름을 창출하는 장기 투자 인 경우가 많다. 따라서 선호하는 출구 전략 역시 다르 다. 한국은 자본이익에 중점을 두는 투자이니 출구 전략 으로는 파는 전략이 대부분이다. 그러나 미국은 출구 전 략이 다양하지만 주로 재융자 전략을 우선한다. 이는 더 나아가 미국은 소비와 투자를 장려하는 정책을 기준으 로 하기에 금융상품이 다양하고 부동산 관련 세금혜택 이 강력하다. 유사점은 부동산의 속성이다. 어느 국가든 부동산의 속성은 유사하나 각 국가의 정책적인 부분이 각기 다르기에 투자 전략이 달라지는 것이다.” Q. 발전적으로 변화야 하는 대중의 인식이 있다면? “이제는 부동산은 삶의 터전으로만 평가할 게 아니라 경 제 활동의 주요 부분으로 재테크의 영역에서도 재(再) 조명이 필요하다. 미국 부동산을 구매하는 국제 투자자 중 상위 5위 안에 중국과 인도가 들어 가는데 한국은 아 예 국제 투자자들의 순위에 들어가 있지 않다. 아시아 경 제 대국인 한국은 오히려 중국과 인도에 비해 재테크 부 분에서 미국 부동산 부분이 거의 불모지나 다름없다. 이 제는 입지를 뛰어 넘어 세계의 사람들과 더불어 경제 활 동을 하고 재테크를 통해 부를 창출하여 다른 국가들의 국제 투자자들과 어깨를 나란히 해야 할 때이다. 이제는 한국도 투자 포트폴리오 영역에 미국 부동산을 상시 생 각해야 할 시점이다. 위험을 분산시킬 수 있는 투자의 다 양성에 대해서도 생각해야 한다. 투자와 재테크의 영역 이 넓어져야 할 때이다.” Q. 미국의 공인중개사 인식은 어떤 차이가 있나? “미국의 공인중개사는 경제, 금융, 세금 부분들에 대해 정통해야 한다. 즉, 다방면으로 지속적 공부를 통해 변화 를 읽을 수 있어야 한다. 또한 사회적인 변화에도 빨리 반응하여 시장의 변화를 읽고 시장 상황에 맞춰 고객들 을 잘 이끌 수 있어야 한다. 전체적인 인식은 고수익을 창출하는 직업군에 속한다.” Q. 미국 부동산 제도 중 일부가 한국 중개업계에 반영이 되었 으면 하는 제도가 있다면? “한국 중개업계에 반영이 되었으면 하는 제도가 있다면 투 명한 부동산 거래와 제도이다. 미국에서의 부동산 거래는 전체 거래 과정에서 각각의 전문인들이 각각의 과정에서 참여하여 맡은 바 임무를 다 한다. 미국에서 부동산 공인중 개사는 오케스트라 지휘자라고 보면 된다. 따라서 미국의 공인중개사는 오케스트라 지휘자처럼 전 과정 모두에 있어 전반적인 지식이 있어야 불협화음 없이 올바른 음악이 완 성되어 완벽한 마무리를 할 수 있게 되는 것이다.” Q. ‘미국 부동산이 답이다’는 단순 부동산 저서가 아니라 미국 전방위에 걸친 금융 등 경제 정보가 술술 읽힌다. 50여 개 주 의 부동산 관련 공통점이 있다면? “부동산 취득, 보유, 매각 과정은 거의 비슷하다. 차이가 있다면 클로징을 집행하는 경우에 어떤 주는 클로징 변 호사가, 어떤 주는 타이틀 회사가, 어떤 주는 에스크로 회사가 집행하는 경우이다. 또한 모기지 채권을 발행할 경우 어떤 주는 Security Deed로, 어떤 주는 Trust Deed로, 또 어떤 주는 Mortgage로 등기하는 경우가 있 다. 주로 법규 부분에서 차이가 난다.” Q. 한국을 분기별 1회 연간 평균 4회 정도 들어오고 계시다. 한국에서의 활동은? “미국 부동산 전문인으로 미국 주류 사회에서 오랫동안 성장해 왔다. 이제는 개인 성장의 시기를 지나 ‘미국 부 동산의 무한한 가능성’을 한국에 알리고 있다.” Q. 인터뷰 중간중간 “완전한 프로페셔널이 되어야 한다.”하셨 는데 앞으로의 계획은? “앞에서도 언급했듯이 내가 경험한 미국 부자들이 부동 산에 투자하는 진짜 이유와 미국 부동산의 무한한 가능 성에 대해 지속으로 알리고 싶다. 경제적 자유를 원하는 모든 분에게 조금이나마 도움이 되길 바란다.”
2023.11.30

정병철 토지분석 전문가
“앞으로도 나는 강의를 통해, 방송을 통해 내년도 올해만큼 인지상정이 바탕이 된 인생 가치와 철학으로 많은 분의 노후 자금 마련에 일말의 도움을 드리고 싶습니다.” Q. 토지 매매를 전문으로 하는 공인중개사님들 사이에 선생님 으로 통한다. 이유는? “사회생활 금융회사에서 시작했다. 거기서 다룬 업무가 전국에 토지 매매 관련 업무였다. 거래 금액 단위가 몇억 이 아닌 최소가 백억이었다 보니 분석을 경험치로 대강 할 수 없는 노릇이었다. 큰 단위일수록 숫자 1~2 오차에 엄청 민감하다. 급기야 남은 프로젝트까지 멈추고 이 오 차를 찾아내야 한다. 수천 장의 서류와 미팅은 물론 상급 자까지 납득을 시켜야 하는 보고 절차까지 톱니바퀴 물 린 듯 정확해야 했다. 금융회사에서 10년이 조금 넘는 재직기간 동안 토지는 물론 부동산의 큰 개념에서의 모 든 거래 관련 구조를 속속들이 이해한 것 싶다. 퇴사 이 후에도 계속 토지 관련 일을 지속하면서 업무의 연속성 을 취했다. 한편 개연성은 우연을 가장한 경우가 다분하 다는 것이 마치 사실인 듯 어딘가에서 토지 관련 강의를 한번 한 적 있는데 그것이 입소문을 타더니 기하급수적 으로 강의가 지금도 줄을 잇고 있다. 단언컨대 자랑이 아 니다. 부동산 불패라고 해서 여윳돈이 있고 없고를 떠나 대한민국은 부동산에 관심이 많다는 건 알고 있었는데 부동산 중에서도 특히 토지에 관해서 이렇게 많은 분이 알고자 하시는 갈증이 이리 큰 줄 몰랐다.” Q. 토지 분야 관련 자격증이 많다. 다 일을 염두하고 취득하고, 관련 경험이 있는가? “공부란 게 성적을 위한 공부는 공부가 아니란 걸 학창 시절엔 몰랐다. 바짝 암기해서 시험을 쳐다 손 쳐도 그것 이 자신의 인생관에 스며들지 못하면 공부가 아니다. 학 습이 아니다. 무슨 분야든 상관없다. 이해가 동반되고, 그 가운데 앎이 자기 몸속에 체득이 될 때의 짜릿함을 느끼지 못하면 망각은 시간문제다. 지금 내가 공부란? 뭐 그런 걸 정의하려는 게 아니다. 직업상 접근한 토지 관련 지식이 생계가 되고, 그 생계가 삶을 사는 동기부여 로까지 작동되다 보니 하나씩 관련 자격증을 취득한 게 다음과 같다. 공인중개사, 건축기사, 건설안전기사, 부동 산 권리 분석사. 경매 분석사 등이다. 토지에 관한 해박 한 지식은 거래와 건축까지 두루두루 알아야 했다. 토지 에 관심이 큰 분들도 나처럼 해야 한다? 결코 아니다. 나 같은 전문가들의 도움을 받아 이해하시면 된다.” Q. 무슨 투자든 아니 토지 투자 같은 경우 종잣돈은 필수 아닌가? “없이 투자하는 걸 소위 갭투자라고 한다. 갭이 뭔가? 간 격이다. 자기 종잣돈 마련코자 남 돈이 내 돈인냥 어찌저 찌해서 버는 걸 말한다. 갭투자 관련 더 자세한 얘긴 안 해도 다 아실 것이다. 이 또한 능력이라면 나는 말을 아 낀다. 나 역시 아무것도 없이 시작했다면 혹여나 갭투자 에 유혹을 못 이긴 척, 할 수도 있겠구나 하고 인정한다. 하지만 엄밀하게 갭투자는 말이 좋아 투자지. 남의 눈에 눈물 흘리게 할 수 있는 위험한 행위다. 내 경험만을 놓 고 보면 나는 앞서 금융회사에서의 급여를 최소 생활비 를 빼고 나머지를 저축해서 어느 정도 종잣돈을 모은 경 우다. 큰 개념에서의 디벨로퍼가 되고자 할 때는 정말이 지 모 아니면 도다. 흥하거나 망하거니 둘 중 하나다. 급 여로만 조금의 종잣돈 모으는 그런 개념이 아니다. 그래 도 내가 결국 가야 할 디벨로퍼 인생이란 걸 빠르게 감 지하고, 실전적 투자자가 되고자 아예 전업을 선포(앞서 금융사 퇴사)했다. 그 후 산전수전 공중전(空中戰) 수중 전(水中戰) 얘긴 다 생략하고, 하나 분명한 건 현재 부동 산 시행은 물론 토지개발 법인을 운영하고 있다.” Q. 남들과 확연하게 다른 전문가가 된 배경처럼 현재 근황은 동분서주(東奔西走)인가? "현재는 나름 대규모 프로젝트가 있어서 그 프로젝트 최 종 완성을 위해 제주도에 머물고 있다. 그러면서 요즘이 어떤 시대인가? 마음만 먹으면 몸을 2개 3개 만들 수 있 다. 제주에서 전국을 상대로 한 온라인 토지 관련 기초 투자 강의와 투자그룹내 특별 강의까지 하고 있다. 또한 여전히 시행법인을 통해 전국의 물건 경매 및 부동산 시 행과 토지개발 투자도 병행하고 있다. 이뿐만 아니라 네 이버 지식인 엑스퍼트에서 부동산 전문가로 활동하면서 유튜버 채널 “정프로부동산TV”(현재 3만)를 운영, 부동 산 지식을 일반인들에게 널리 알리는 부동산 멘토 역할 도 자임하고 있다. 인터넷 시대라 가능한 일 같다. 앞서 ‘지금은 땅이 기회다’라는 토지투자 책이 감사하게 도 연속 인쇄에 들어갔는데 나는 쉬지 않고, 2번째 책을 집필 중이다. 확연하게 다르기 위해선 확연하게 다른 인 생 루틴을 지녀야 한다. 그렇다고 내가 사생활이 없는 것 도 아니다. 인생 행복의 0순위는 무엇보다 가정이다.” Q. 전직 금융회사가 외국계인데 국내외 자산관리 방식의 차이는? “내가 뭐라고 비교까지? 다 장단점이 있다. 이 또한 내 기준이라서 결코 객관적이지 않아 말을 아낀다. 다만 국 내든 국외든 공통된 점은 말을 할 수 있다. 개인 투자시 욕심과 과욕은 결국 마이너스 인생으로 종결이 됨을 수 없이 많이 봤다. 이건 금융회사 다닐 때만이 해당되는 내 용이 아니라 지금 디벨로퍼의 본인 사업을 하면서도 가 장 중요한 가치관으로 작동된 부분이기도 하다. 바로 욕 심과 과욕, 이를 달리 열정으로 둔갑시키기도 하기도 하 는데 욕심과 과욕 대비 열정은 완전 다르다. 재밌는 사실 은 몇백억 몇천억을 굴리는 펀드 매니져도 자신의 투자 실적인 꽝인 분들이 허다하다. 왜냐면 욕심이 들어갔기 때문이다. 부동산 특히 토지 관련 투자는 버는 것도 중요 하지만 잃지 않는 투자를 하는 것이 매우 중요하다.” Q. 토지에 국한됨을 넘어 투자란 관점에서 기본 줄기 뼈대가 있다면? “부동산만큼 매우 매우 광범위한 분야가 또 있을까 싶 다. 처음에는 부동산 투자에서 가장 기초가 되는 분양권 투자부터 시작해 보는 건 어떨까 싶다. 그 이후 입주 장 사, 상가 투자, 경매낙찰, 토지 투자 및 토지개발, 건축, 시행까지 부동산의 모든 영역을 경험해보고 투자하는 순으로 권하고 싶다. 뭐든 순차적 투자다. 얼마 쥐고 있 는 종잣돈을 맹신하면 안 된다. 자신감은 얼마를 가지고 있냐에 따라 배가 될 수 있다는 걸 모르는 건 아니다. 바 로 그런 자신감이 귀를 얇게 한다. 누군가 추켜세우면 그 게 자기 능력을 알아봐 주는 게 결코 아니란 사실을 알아야 한다. 아무튼 분양권 투자나 아파트 상가투자로 조 금씩 불린 종잣돈을 토지개발과 건축으로 크게 한 바퀴 굴리면서 큰 종잣돈으로 되돌아오는 원리를 몇 번 경험 하면 일정 정도 자신감이 붙는다. 그 자신감마저도 버릴 때 진짜 손해를 최소화할 수 있는 기본이 갖춰진다.” Q. 부동산의 한 축인 토지 투자는 더 어렵다고 하던데? “부인할 수 없는 질문이다. 첫 번째는 완전 전문가 아니 고서는 토지의 시세를 파악하기 어렵다. 특히 입지나 형 상, 면적, 도로관계, 용도지역, 지목 등 아파트와는 완전 다르다도 아니다. 틀리다. 틀린 투자에 관한 시세 파악은 더 어렵다. 공시시가와 거래가가 판이하게 다른 것처럼 말이다. 두 번째는 토지 투자 방법을 알 턱이 없기에 쉽 지 않다. 가격보다 더 중요한 수요를 보지 않고 투자하기 에 더 그렇다. 시세보다 싸다고 투자하는 게 아니다. 해 당 이 땅을 필요로 하는 수요가 있는 땅에 투자해야 하 는데 그게 본질이다. 불가능에 가까울 정도로 어렵다. 결 론을 재차 강조하자면 토지 투자는 어렵다. 간혹 전문가 라고 하는 분 중에 토지투자에서 이론이 중요하지 않다 고 하고, 투자하면서 공부해도 충분하다고 하는 분들이 계신데 그 견해에 결코 동의할 수 없다. 단 1도 공감할 수 없다. 앨런 머스크가 아니고서야 토지는 한번 잘못 투 자하면 웬만한 사람들은 더는 투자가 쉽지 않다. 재정이 한정적이실 게 분명하니까 그렇다.” Q. 토지 투자로 초보자가 돈을 버는 현실적인 방법은? “토지의 가치는 토지 그 자체에 있는 게 아니라 그 위에 지어질 건물의 종류와 층수 용도가 결정하는 것이다. 토 지투자가 어려운 이유가 바로 토지일 때는 다 똑같은 토 지로 보이기 때문이다. 최소한의 건축 지식을 습득하는 건 필수다. 순차적으로 말하자면 ① 신도시가 만들어지는 과정을 이해하고 도시지역 땅 에 투자한다. 환금성을 위해/물릴 확률이 적다. ② 택지지구, 역세권 지구, 도시개발사업지구 등 도시계 획이 완료되어 도로와 기반 시설이 완비되었지만, 아직 건축이 본격적으로 시작되지 않은 지역을 찾아라. ③ 최대한 도로 폭이 큰 필지를 찾아서 투자하라. ④ 북(北) 도로를 접하고 있는 택지를 찾아 투자하라. 일 조권 이해하기와 건축업자 수요 이해해야 한다. ⑤ 카카오 맵 로드뷰와 지적도로 투자 지역을 찾으라. ⑥ 수익률의 함정에 빠지지 말고, 총액투자의 중요성을 인식하시라 라고 전하고 싶다.” Q. 부동산도 분산투자가 필요하다고 했는데 무슨 의미인가? “대한민국 부동산 투자에서 가장 세법상 혜택이 큰 제도 가 바로 1세대 1주택 비과세 제도다. 현재는 1세대가 보 유하고 있는 기준시가 12억 이하 주택은 전액 비과세해 준다. 엄청난 혜택이다. 아직 무주택이라면 상가나 토지 이런 것을 보지 마시고, 무조건 1주택. 그것도 12억이라 는 큰 비과세 혜택을 풀로 충족시킬 수 있는 집을 마련 하는데 초점을 맞추시라 전하고 싶다. 비과세라는 혜택 은 무조건 누려야 할 가장 큰 세제 혜택이다. 하나 더 팁 을 드리자면 양도차익에 대한 세금의 비과세뿐만 아니 라 다가구주택을 소유해서 거기에서 월세가 500이든 1000이든 임대수익에 대해서도 비과세가 된다는 사실. 엄청난 세제 혜택이다. 다만 소득이 있는 곳에 세금이 있 다는 점은 항상 명심해야 할 명제다.” Q. 토지 투자 돈은 얼마나 필요한가? “토지투자에서 최소 투자금 기준은 1억(만약 대출금 감 안시 3~4000)을 리밋으로 본다. 대출시 이자 감당 능 력과 목표 기간이 매우 중요하다. 동시에 투자 기간과 목표설정 매우 매우 중요하다. 소액토지는 중개사를 통 해 구하지 못하기에 경매 및 공매를 통한 매입을 권한 다. 본질은 해당 공인중개사를 내 편으로 만들면 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있는 기회가 많아진다. 결국 투자 도 원만한 대인관계에서 크게 결정이 되기도 한다. 역 시나 세상 인지상정(사람이라면 응당 기본적으로 가져 야 할 소양)이다.” Q. 인터뷰가 근황 위주보다는 지적 재산의 일부를 공개해 주 십사 같아 죄송하다. 한편 ‘토지상승 5단계 사이클’이 뭔가? “(웃음) 정말이지 괜찮다. 토지는 특이하게도 개발 호재 지역의 상승에 관한 일정한 패턴이 있다. 바로 토지의 가 격상승 주기에 일정한 사이클이 존재한다. 이런 일련의 토지 상승주기를 ‘토지상승 5단계 사이클’이라고 한다. 신도시 하나가 만들어지면서 일련의 땅값의 움직임은 놀랄 만큼 동일 패턴을 나타낸다는 법칙이다. 이 사이클 만 제대로 이해한다면 토지 투자로 돈 버는 건 생각보다 어렵지 않은 투자다. 간략 정리하면 이렇다. ① 개발 소문이 돌기 시작하고 개발정보가 새는 단계 ② 개발정보 발표 단계 ③ 고시 및 확정 단계 ④ 착공 단계 ⑤ 준공 단계 Q. 한 마디로 토지 투자란? 내년 계획은? “어떻게 하다 보니 책을 썼다. 쓰고자 애당초 기획을 내 가 한 건 아니다. 10여 년 전부터 여기저기에서 집필을 권유하셔서 ‘제가 뭐라고, 아무것도 아닌 저 같은 사람에 게 대체 왜?’ 그러면서 계속 나중에 기회가 되면 쓰겠지 요 하면서 미루고 미루다 쓰게 됐다. 1쇄 인쇄가 완판되 면서 계속 추가 인쇄를 찍어야 할 것 같다는 출판사로부 터 연락받고 다시 생각했다. ‘세상 나 혼자 잘 먹고, 잘 사는 게 아니다. 인생은 그런 게 아니다.’라는 걸 새삼 깨 달았다. 불러주시는 곳곳 거마비만 주실지라도 일정 추가 질문 없이 바로 순응했다. 매번 강의를 마치고 청중분들의 표 정을 볼 때면 혹은 내 강의 영상 속 댓글을 보면 진작 내 가 왜 이리 늦게 사회적 공헌이란 걸 늦게 생각했나 후 회가 든다. 많은 사람이 부자가 됐으면 좋겠다. 모두의 노후가 돈 얼마 없어서 힘들어하시는 모습이 생기지 않 았으면 좋겠다. 결국 토지라는 것도 투기가 아니라 노후 를 위한 재테크이다. 내 재정 안에서 욕심의 최소화 속에 안정적으로 투자함은 자본주의 이 사회에서 상식이다. 혹은 일상이다. 아무튼 부동산 관련 본론으로 와서 부동산 투자 특히 토 지 투자 토지개발은 진입장벽이 높은 시장이다. 하지만 한번 진입하면 그만큼 경쟁력이 생겨서 꾸준히 돈 을 벌 수 있는 블루오션 시장이기도 하다. 앞으로 도 나는 강의를 통해, 방송을 통해 내년도 올해만 큼 인지상정이 바탕이 된 인생 가치와 철학으로 많은 분의 노후 자금 마련에 일말의 도움을 드리 고 싶다. 인생 뭐, 뭐 하나라도 남들과 달라야 하나? 아니 잖은가. 다른 사람 행복이 내 행복이란 걸 아는 나 이(age)다. 더불어 사는 세상에 좀 더 더불어 사는 정병철이 되고 싶다. 그게 토지분석 전문가 정병 철이 남은 인생에서 펼칠 꿈이다.”
2023.11.30

공빠TV 문성택 한의사 유영란 실버타운 전문가
“해외에서까지 역이민을 준비하는 고령자분들에게서 연락받을 때면 채널 운영에 사명감까지 더 들더라고요.” Q. 인터뷰하는 지금 기준(’23.11.10), 18만의 공빠TV와 2만의 시니어공공주택 2개 대형 채널을 운영 중이다. 두 채널 공통점이 노년층에 맞추어져 있다고 보는데 이유는? 문성택 “다른 얘기지만 어감의 차이일 수 있는데 노년층보다는 시니어(senior)란 말이 우리 사회에서 일상적 외래어로 쓰이면 좋겠다는 생각이다. 영어 선호? 그런 게 아니다. 알게 모르게 노(老 늙을)자에서 오는 거부감이 우리 사회에 짙게 깔렸다. 표현이란 것이 ‘아’ 다르고 ‘어 다른 법이다. 나이를 먹었다라는 표현 보다는 세월을 누적시켰다는 표현 방식을 나는 좋아한다. 어차피 중년 다음 세대를 일컫는 의미는 같지만 시니어는 조금 더 찰진 느낌이 든다. 아무튼 시니어가 된다는 건 하나의 거대한 우주적 사전이 된다는 말과도 같다. 하지만 현실은 그렇지 않은 게 사실이다. 먹고사니즘(생계) 앞에서 고군분투하는 과정 중에 매우 견고한 내면을 굳히는 분들이 계시거나 아는 분들이 있다. 유영란 “남편은 물론 나 역시 직업상 중년 이상의 분들을 평생 만나고 소통하면서 그분들의 문제에 솔루션을 제공해 드리면서 살았다. 그렇다 보니 20대부터 우리의 노년은 어떤 모습일까? 라는 주제로 매일 대화했다. 그렇게 어찌저찌 살아가다 실제 우리 나이가 쉰을 넘으면서 이젠 행동할 때란 걸 거듭 깨달았다. 깨달은 시점에 바로 1인 방송을 할 수 있는 유튜브라는 걸 알게 됐고, 이를 통해 우리의 생각을 전하기로 하고, 이내 채널을 개설한게 그게 바로 공빠TV다. 조금 듬성듬성 게시할 영상물을 만들긴 했지만 만든 시점이 2000년이나 24년차 채널인 셈이다. 실버타운 콘텐츠는 2021년에 개설해 이 또한 각기 다른 성격이지만 결국 결은 같다. 언젠가 시니어가 될 분들과 현 시니어인 분들이 보시고 도움이 될 법한 내용을 이 채널이 담고 싶었다. Q. 시니어를 위한 유튜버? 참으로 신선하면서도 생소하다. 실버타운 전도사를 자처한 이유는? 유영란 “앞서 말했듯 직업상 젊은 시절부터도 중장년을 비롯한 시니어분들을 만나다 보니 우리는 누가 먼저랄것도 없이 ‘노후엔 지금보다 더 행복하게 살자’라고 다짐했다. 그 다짐이 30년이 넘었으니 얼마나 견고하겠나? (웃음) 정말이 진지하게 더도 말고 덜도 말고 딱 100세까지 보람되게 살 방향과 방법을 함께 연구했다. 연구라고 해서 거창한 건 없다. 가장 바탕은 아무래도 실제적 경제활동을 하지 않아도 적어도 굶지 않을 만큼의 일정 재정 확보와 그 재정으로 나라에서 제공하고 있는 복지 정책을 잘 분석한 것이다.” 문성택 “그게 바로 실버타운이었다. 정권에 따라 복지 정책이 하늘과 땅 차이로 증가되거나 확 축소되기도 하지만 기본적으로 적정선은 정부 예산이 배정됐다. 이 얘긴 알면 알수록 정부의 시니어를 위한 예산에 스스로가 혜택이 될 수 있게 만들 수 있다는 것이다. 꼼수를 부린다가 아니라 우리나라 다수 시니어 분들은 이런 정부 정책을 모르고, 자신이 가진 재정이 약하거나 없다고 걱정부터 하신다. 아니 걱정만 하시는 것도 많이 봤다. 이걸 우리 채널에선 이런 걸 다 전체 공개로 전파한다. 참고로 요양원과 실버타운은 다른 개념이다.” Q. 영상 기획과 섭외, 편집 등은 직접 하는가? 전국에 주요 실버타운도 적잖게 소개가 되고 있는데 그만큼의 보람이 있다는 의미로 해석이 된다.문성택 “누가 부여한 것도 아닌데 더 나은 정보 제공을 위한 사명이 우리에게 있다. 이걸 우리는 서로를 향해 의무라고도 한다. 맞다. 이젠 멈출 수 없는 단계까지 왔다. 20년 이상을 이렇게 전국의 주요 실버타운 등 시니어 분들에게 도움이 될 법한 현장을 다니면서 아직도 전해 드리고 싶은 내용이 족히 10년치 분량이 여전히 남아 있다. 하면서 더 생기긴 하겠지만 말이다. 책 소개는 분명 아니다. 전에 낸 책(실버타운 올가이드)에 직접 발로 뛰며 추려낸 19개 실버타운의 현황과 선택요령 등을 잘 소개해놨다.” “누구나 그렇겠지만 우리 역시 젊은 시절 일만 했다. 잠을 줄여서까지 일했다는 게 아니라 일과 시간만큼은 각기 분야에서 완전한 전문가 평을 듣고자 기가 빠질 정도로 집중하면서 보냈다. 때론 주말까지 자진 반납하면서 말이다. 그래서 솔직히 1인 방송국(전파 파급력 혹은 팬텀을 가질 수 있는 도구)이 가능한 요즘 시대에 은퇴 후 여행을 하면서의 후기를 채널 하나를 만들어 소개하고 싶었다. 그래서 실제로 세계 멋진 유적지란 유적지는 아쉬움 느끼지 않을 정도로 가 봤다. 근데 실제 느낀건 공교롭게 체력 문제였는데 여행 콘텐츠는 조금 이른 시기에 하는 거구나 느꼈다. 다시 원점에서 생각했다. 우리가 가진 경험을 나눌 수 있는 일명 재능 기부가 뭐가 있을까 생각하니 얻은 답은 시니어였다. 누구나 세월을 맞는다. 따라서 좀 더 일찍 시니어 시대에 앞서 준비할 내용이 실제 도움이 된다면 그게 진짜 사는 보람이구나 누가 먼저랄 것도 없이 서로 결심했던 거 같다.” Q. 본격적으로 실버타운 얘기에 앞서 건강에 있어선 식단이 무엇보다 중요하다. 두 분의 식단 유형은? 문성택 “잠깐은 한의사 본업으로 돌아가 얘길 해야 할 것 같다. (웃음) 우릴 포함한 시니어는 건강 관리에 있어서 식단은 절대적이다. 혈압, 당뇨, 고지혈증 등을 달고 사는 분들이 태반이다. 실제 한의원을 찾는 환자분들만 봐도 그렇다. 역시 주원인은 탄수화물이다. 우리 부부 평소 식단은 지중해식에 저탄소다. 인생 마무리는 실버타운에서라고 외치는 우리인데 이 또한 기본적으로 건강이 바탕이 되어야 입주가 가능하다. 따라서 건강의 절대적 기본 요인인 소식의 일상화를 강권한다.” Q. 대중에게 실버타운에 대한 오해가 많을 거 같다. 유영란 “실버타운을 공부하기 전에 우리 역시 그랬다. 실 버타운을 요양원의 일종으로 생각했다. 급기야 현대판 고려장이라 하는 분까지 직접 만나 봤다. 한마디로 정의 하면 실버타운은 그냥 집이다. 시니어 맞춤형 커뮤니티 시설이 잘 돼 있는 좋은 아파트다. 특히 삼시세끼가 잘 제공이 되는 게 매우 중요한데 실버타운에서 그게 실현 된다. 실제로 실버타운에서 마주치는 입주민들은 건강 상태가 바깥세상보다 10~20년은 더 젊게 산다. (유)” 문성택 “실버타운에 가서 사시면 더 건강한 삶을 사시겠 구나 느끼는 분들에 나름 기준이 생겼다. ▶혼자인 남성 혹은 여성 시니어 ▶부부 중 한 분이 아프신 시니어 ▶해 외에서 돌아온 역(逆)이민 시니어들이다. 반대로 실버타 운에 들어가면 안 되겠구나 하는 사람은 ▶자기만의 집 에 대한 애착이 강한 시니어 ▶공동생활이 싫은 시니어 ▶자기 고집이 지나치게 강한 시니어가 아닐까 싶다.” Q. 국내 실버타운에 대한 전체적인 현황은? 유영란 “점차 실버타운에 대한 본 취지(더 건강하기 위한, 더 건강을 지키기 위한 주거 형태)가 알려지면서 전국에 주요 실버타운에 문의가 쇄도한다고 한다. 우리 채널이 이에 한몫하지 않았나 하는 착각도 해 보면서 종종 웃곤 한다. 시니어라고 하기엔 생물학적으로 다소 젊은 층도 실버타운에 입주하려고 한다. 롯데 호텔이 최고급 실버타운을 전국에 30개소 이 상을 기획(준공에서 운영)한다는 얘길 들었 다. 최고급 사양이라서 일반인은 들어가기가 쉽지 않을 수 있지만 우리가 본 관점은 대기 업마저도 시니어 시장에 눈을 떴다는 사실이 굉장히 고무적이란 사실이다. 이것이 알게 모 르게 실버타운에 대한 고정관념이 더 걷어져 시니어만의 문화가 찰지게 변화되길 소망한 다. 이를 마치 저출산이나 국가의 숙명 정도 로 퉁치기 보다는 하나의 문화다. 인생 자체가 대백과 사전이란 인식이 시니어 층에게 확고하게 자 리잡히는 그 날까지 우리 채널 제작은 계속될 것이다.” 문성택 “실버타운에 영업사원? 거부하지 않겠다. 누가 됐든 시니어는 궁해선 안 된다. 마지막 가는 순간까지 좀 더 좋은 환경에서 지냈으면 하는 바람이 우리에게 있다. 이런 우리의 진정성이 가칭도 이젠 애칭으로 들린다. 실 버타운 영업사원? 에서 실버타운 홍보대사 그리고 지금 은 실버타운 암행어사란 말도 듣는다. 전국을 다니면서 관리가 안 되는 실버타운에 대해선 항의도 주저하지 않 는다. 한편 고국에서 시니어 시절을 보내려는 역이민이 늘고 있는 현상까지도 목격하게 되니 감회가 새롭긴 하 다. 한편 실버타운을 논할 때는 비싸다는 점, 그래서 소 수 인원만 들어갈 수 있다는 것에 조심스럽다. 2020년 기준 노인복지주택 입소정원이 7,925명이니 고령자 인 구 850만 명 중 0.1%만 수용이 가능한 실정이다. 여기에 더해 실버타운이란 용어 자체가 법적 용어가 아니다 보 니 모호한 구석이 없지 않다. 하지만 현재의 실버타운이 보여주는 개념이 노후 주거 형태에 대한 힌트를 많이 제 공해주는 것도 사실이다.” Q. 공빠TV에서 실버타운 거주자분들의 인터뷰 조회수가 유 독 많다. 유영란 “서구에선 ‘살던 곳에서 늙어가기(aging in place)’ 운동도 있긴 하다. 나이 들어 살기에도 적 합한 곳이라면 굳이 옮길 필요는 없다란 말인데 하지만 한국 고령자 77%가 자기 집을 갖고 있고, 재산의 80%가 그 집에 묶여 있다. 전형적인 하우 스푸어다. 노년을 앞두고 그런 상태는 정리하는 게 좋다고 본다. 집에 들이는 돈을 줄이고 삶의 질 을 추구하자는 것이다. 바꾸는 김에 건강(병원 공 원 운동시설)과 여가 활동(도서관 노인복지관 시 민회관 등)에 도움 될 시설이 가까운 곳을 찾아보 면 더 좋다. 현재 사는 집이 적당하다면 안전 손잡 이, 화재방지 장치, 미끄럼 방지 장치, 비상벨 등 을 손보는 것도 좋은 방법이 되겠다.”문성택 “일본에선 자기가 살던 집 내부를 고령 친 화적으로 리모델링 하는 게 일반적이다. 휠체어로 다닐 수 있도록 배리어 프리 작업을 하거나 고령자가 넘어지 기 쉬운 구조를 정리하는 등 규모가 꽤 큰 수리인 경우 는 정부나 지자체 보조금 제도도 있다.” Q. 60세가 되면 들어갈 실버타운은 정하셨는지?문성택 “현재 두 군데 정도 예비 등록한 상태고, 구두로는 열 곳 이상은 예약한 것 같다. 몇 군데 시험 삼아 살아 본 뒤 최종 정착하려 한다. 지금 저출산 추세로라면 한국의 인구구조는 2030년이면 인구 30%, 2050년이면 인구 40%가 고령자 세상을 예고하고 있다. 시니어들이 자녀 세대에 짐이 되지 않고, 스스로 힘으로 살아갈 준비가 필 요한 이유다.”유영란 “액티브한 시니어로 건강하게 사는 기간이 지나가 면 다음 단계도 준비해야 한다. 우리 채널 2개는 앞으로 는 요양원과 요양병원 공부를 시작했다. 요즘의 요양원 요양병원도 천차만별인데 홍보나 광고는 법으로도 제한 돼 있다. 실버타운처럼 좋은 요양원과 요양병원을 직접 발로 뛰어 괜찮은 곳들을 찾아내고 세상에 소개하고 싶 다. 당장 우리 부부 미래이기도 하고, 내 가족 중 일부의 미래이기도 하고, 시간이 지나면 모두의 미래인 점을 우 린 반드시 주지할 필요가 있다.”
2023.11.30

인천 중구 홍인성 중구청장(민선7기)
“중구청 한 지역만을 보며 달려왔던 현직에 있을 때보다 야인(野人) 신분인 지금이 더 바쁜 것 같다. 인천 곳곳 바닥 민심을 들으면서 같이 울고 웃고 하는 나 자신을 돌아보니 사람은 정치와 떨어질 수 없구나 라는 걸 새삼 느끼고 있다.” Q. 홍인성이 걸어온 삶의 가치는? “동해에서 10대를 보내고 대학(인하대)을 인천으로 진학 하면서 인천 생활이 시작됐다. 그것이 평생을 인천에서 행정가로, 사회복지 전문가로 살아갈 수밖에 없었던 시 발점이었다. 대학에서 법학을 전공하고, 대학원에서 사회 복지를 전공하면서 더 인천의 직면 현황이 눈에 확 보였 다. 내가 보게 된 구석구석의 부조리를 우선 해결하고 더 나아가 대한민국의 현안을 살피자라고 생각했는데 아직 도 인천에 머무는 걸 보면 비록 야인인 지금도 내가 남은 평생 할 일은 인천이구나 느낀다. 각 지역에 계신 분들도 다 나와 같은 생각이실 것이다. 본가이든 제2, 3 고향이든 현재 머무는 곳이 숙명이구나 느끼실 것이다. 진학을 제 주도로 했다면 제주도에서 평생 머물면서 제주도 발전을 꾀했을 내 성격이다.” Q. 민선 7기 재임 기간(’18.7.1~’22.6.30)의 9할이 코로나기간이었다. “중구에 그 어떤 사건·사고에 최종 책임은 나란 생각이 다. 실제로도 그렇고. 그게 해당 관할을 담당하고 있는 선 출직의 필요성이기도 하다. 남 탓부터 하려면 선거에 왜 나서나? 중구청이 담당하고 있는 모든 관할내 경제 정체 는 다 내 책임이었다. 코로나라고 하는 지구촌 몸살이 역 시 궁극적으로 내가 어떻게든 실마리 솔루션을 갖고 있 어야 했다. 코로나19라는 악재 속에서도 ‘개항 문화 미래 도시, 사람 사는 복지 중구’라는 비전 아래 구민과의 약속 도 반드시 지키고자 했다. 특히 우선 중구 원도심과 영종 국제도시를 고르게 발전시키고자 중구청이 지닌 모든 권한을 동원해 지휘하고 지원을 망설이지 않 았다. 그 일환 중 하나로 신포국제시장 일원 가로 환경을 정비하여 상권 활성화를 촉진했다. 신흥 재 래시장 외 2곳에 주차장을 조성해 주택 밀집 지역 의 주차난을 해소하는 등 정주 환경을 개선했다. 또한 신흥·답동 공감 마을 도시재생 뉴딜사업, 재 개발·재건축 등 정비사업 지원, 전동 웃터골 더불 어 마을 사업, 월남촌 사랑마을 더불어 마을 사업, 인천 내항 1·8부두의 친수환경을 주민들께 돌려드 리기 위한 내항 1·8부두 재개발 사업 등을 추진하 여 원도심을 재생하는데 전력을 다했다. 인천 특히 중구는 뭐니 뭐니 해도 역사·문화·예술이 살아 숨 쉬는 해양관광도시이고, 실제 더 국내외 관광객이 끊임 없어 찾아오는 관광도시여야 하기에 재임기간 이 부분에 집중했던 거 같다. 8기 중구청장님도 이 부분 적극 공감 을 표해 주셨다. 내가 마무리 못한 부분을 잘 마무리 하고 계신 것으로 안다.” 내항 1·8부두 재개발사업 조감도 (인천항만공사 제공) Q. 중구청 뒤에 124년의 역사를 가진 답동성당이 최근 준공됐다. “민선 7기 때 기획하고 착공했는데 민선 8기 후임 중구청 장님이 감사하게도 잘 준공이 되도록 지원을 아끼지 않 았다는 얘길 들었다. 답동성당은 일개 종교가 아니다. 124년의 역사를 간직하고 있는 우리 근현대사에 한 축이 다. 이곳을 역사공원으로 조성함은 중구를 찾는 관광객에 게 볼거리 제공과 지역경제 활성화에 기여할 목적이었 다. 재차 후임 중구청장님에게 감사하다. 아울러 개항장 만의 특화된 탐방코스 개발을 위한 개항장 역사문화순례 길 조성, 문화재 야행, 생생문화재, 전통산사문화재, 지역 문화유산 교육사업 등도 후임 구청장님이 잘 이어 받아 추진하고 계신 것으로 안다. 지역 발전을 위해선 여야가 없다는 것을 중구청이 잘 보여주고 있어서 이 또한 모든 것이 감사하다.” Q. 야인으로 근황은? “더 바쁘다. (웃음) 몇몇 활동 사진으로 대체하고 싶다. 아이러니 하지만 마음은 편하다. 구애 안 받고 여기저기 민심 현장으로 더 깊게 파고 들어 그들의 애환을 들을 수 있기 때문이다.” Q. 다음 행보는? “민심 속으로 더 들어가길 원한다 해서 다음 정치적 행보 를 위한 사전 동선(動線)은 결코 아니다. 평생을 인천에 살았고, 평생을 민심 깊은 곳에서의 애환을 봤기에 다음 을 위한 준비란 생각은 일절 없다. 지금 현실에 충실하면 살고 있다. 7기 중구청장 시절엔 각종 예산이 집행되기에 중장기 계획을 짜고 구(區) 살림을 했는데 지금은 아니 다. 마음이 가는 곳곳 현장에 들어가서 그저 들어 드린다. 그리고 메모한다. 그 메모는 나중 누군가 실제 권한을 쥐 신 분에게 전달하고 싶다는 생각에서 메모한다.” Q. 중구 주민이라면 현직의 업적을 논하지 않을 수 없을 거 같은데? “드러내고자 했던 구 운영이 아니기에 정말이지 부끄럽 다. 하지만 중구 현황을 브리핑은 의무라는 관점에서 말 씀을 드린다면, 중구가 국제안전도시 공인취득 국제기준 에 맞게 정책을 수립하고 이를 체계화하여 지역 내 재난, 교통, 범죄, 자살, 어린이 안전 등에 대한 각종 위험요인 을 감소시켰다. 구민이 체감할 수 있는 삶의 질이 향상된 안전한 중구를 만들도록 하는 사업 목표를 거의 완수하 고 퇴임했다. 이 또한 후임 구청장님이 잘 마무리 하고 계 신다고 들었다. 참고로 인천시에서는 중구가 처음 추진하 는 사업이었다. 국제적 도시가 되고 안 되고를 떠나 치안 은 모든 구의 절대적 0순위 기본 조건이다. 특히나 대제 는 어린이가 안전한 도시를 만들기 위함이 궁극적인 목 적이었는데 안전한 시설 인프라 구축와 안전 문화 확산 등에 기본에 충실했다.” Q. 야인으로 올해와 내년 계획은? “야인으로 생활은 내가 알아서 조용히 잘 대처해 나가겠 다. (웃음) 다만 하나 바람이 있다면 내가 미쳐 현직에 있 을 때 제대로 풀지 못한 안건을 후임 구청장님이 마무리 해 주셨으면 하는 바람은 크다. 예를 들면, 공항경제권 기 업유치 지원, 운서역과 인천역 트리플 역세권의 보다 활 성화, 인천종합어시장 확장 이전, 영종종국제도시에 체육 시설 확충, 원도심의 노후화된 노원동과 신포동 행정복지 센타 신축, 월미해양 대공원 건설 등이다. 더 열거하면서 마음이 아프다. 내가 현직에 있을 때 하고 나왔어야 하는 데 같은 마음이 들어서다. 재임기간 9할은 코로나 대응하 는데 많은 시간을 쓸 수밖에 없었다는 변수가 컸긴 했지 만 후임 구청장님도 상기 사안 해결의 필요성은 공감하 고 계실 것이다. 아무튼 12만 중구 구민들이 항상 행복하게 건강하게 일 상을 살아가길 전 구청장으로 진심된 소망이다.”
2023.11.29

하우스컬처 김호기 대표
“공사가 완료된 뒤에도 재차 체크리스트를 만들어 건축주에게 확인하고 거듭 확인하고 있는데 외 국계 회사의 아파트 준공에 쓰이는 시스템을 하우스컬처에 접목했다. 처음엔 무리한 도전으로 여 겨지기도 했으나 지금은 건축주분들이 하우스컬처를 신뢰하게 만드는 촉매제가 되고 있다.” Q. 시공전문가의 길을 걷게 된 계기는? 그리고 시공전문가의 역할은 무엇인가? “대학에서 건축을 전공한 뒤 설계사무실에서 일하면서 건축가로서의 길보다는 현장에 참여하며 시공 전반을 아우르는 쪽이 저의 길이라 생각하게 됐다. 흔히 건축가 가 설계한 작품을 받아 시공자는 잘 짓기만 하면 된다는 세간의 인식인데, 설계를 경험한 상태에서 시공에 임하 면 어떤 것이 어려운지 어떠한 부분에 심혈을 기울여야 하는지를 판단할 수 있었고, 이것이 건축가와 건축주의 만족도를 높이는 결과도 낳게 되었다. 건축가가 오케스 트라의 지휘자와 같은 포지션인 것은 맞지만 실무적인 부분에서는 시공자가 주축이 되는 즉, 수직적인 관계가 아닌 수평적인 관계가 되어야 한다. 이는 앞으로 더욱 중 요해질 것이다. 각기 다른 의견을 수용하고 전체적인 그 림을 보면서 이끌어주는 것, 어디에 더 투자하고, 어디를 아껴야 할지를 세심하게 판단하는 것은 현장에서만 얻 을 수 있는 경험과 식견이 필요하다.” Q. 각 분야 시공전문가들이 모인 하우스컬처의 특징이 어떻게 시너지를 발휘하는지? “하우스컬처는 설계, 시공, 인테리어 디자이너, 가구 디자이너, 조경 디자이너들이 함께 프로젝트에 참여해 최 고의 작품을 만들어내는 것을 추구한다. 단순한 협업이 아니라 현재 함께하는 4명의 메인 소장, 필요에 따라 외 주 전문가까지도 함께 저마다 자기가 가진 지식과 기술 을 최대한 쏟아냄으로써 최상의 결과물을 도출해내는 것이며, 이를 공유함으로써 자신의 성장까지도 도모하는 것이다. 이렇게 4년여간 해오는 동안 서로 많은 것들을 배울 수 있었고, 완성된 건축물의 퀄리티도 좋아졌다는 평가를 받고 있다.” Q. 건축주의 만족도를 높이기 위한 소통이 중요하다 강조하셨 는데 그 일환의 노력은? “건축주의 성향에 따라 건축사의 의견이 중시되는 경우 도, 시공사의 의견이 중시되는 경우도 각기 있습니다. 하 지만 건축주의 성향이 중립에 있다면, 설계와 디자인에 있어서 누구보다 전문가인 건축가의 작품이 우선한다. 이럴 때 시공자는 현장의 경험과 지식, 사례 등에 근거해 조금 보완되면 좋을 것 같은 부분에 대한 의견을 정중하 게 제안할 수도 있고, 이것이 수용되고 조율되면서 건축 방향에 대한 몇 가지 안이 건축주에게 제시된다. 건축주 분들에겐 일생의 중대한 선택인 만큼 1~2주 정도의 충분 한 고민의 시간을 드리며, 이를 건축가에게도 설명해 상호 존중하는 위치를 균형감 있게 유지하려 노력하고 있 다. 실제로 하우스컬처의 모체가 된 해외 기업들의 수평 적 관계는 이러한 균형감이 기본이다. 하우스컬처는 ‘오 픈하다, 소통하다, 집을 짓다’가 시공 정신이고 가치다. 또한 외국계 회사에서 본인이 직접 경험하기도 했던 ‘서 비스 정신’을 회사에 녹여내고자 노력하고 있다. 공사가 완료된 뒤에도 재차 체크리스트를 만들어 건축주에게 확인하고 거듭 확인하고 있는데 외국계 회사의 아파트 준공에 쓰이는 시스템을 하우스컬처에 접목했다. 처음엔 무리한 도전으로 여겨지기도 했으나 지금은 건축주분들 이 하우스컬처를 신뢰하게 만드는 촉매제가 되고 있다.” Q. 앞으로 꼭 해보고 싶은 건축 프로젝트가 있다면? “큰 필지 위에 유명 건축가들의 작품들을 모아 놓은 명 품 타운하우스를 조성해보고 싶다. 건축가들이 꿈꾸던 건축물이 저희 기술력과 만나 실제로 구현되는 것, 이를 더 많은 이들과 나눌 기회를 계속 가질 것이다.” Q. 김호기 소장이 추구하는 건축이란? “건축은 소통이며, 인문학이고, 디자인이자, 아트이다. 그리고 이 모든 걸 종합하면 결국 건축은 ‘사람’이다. 사 람에서 시작된 것이 고, 사람이 설계하고 짓고 사는 것이 다. 많은 이들이 건축을 자꾸만 ‘돈’의 관점에서 풀려고 하지만 건축은 사람이 중심이 되는 것이고 따라서 사람 을 생각하는 시공이 되어야만 한다. 1~2년의 하자 보장, 무상 A/S 등의 말보다 더 중요한 것은 사람의 일생 중 일부인 10년, 20년을 지내도 무리가 없는 건축이 돼야 한다는 것이다. 이에 처음부터 완성되어 틈이 없는 건축 보다는 사람이 성장하는 시간과 함께 확장되고, 보강되 고, 새로워지는 건축을 지향한다. 단순하고 기능적이기 만 한 주택보다는 감성이 있고, 감동이 있는 주택이 더욱 활성화될 것이라 기대한다.”
2023.11.29

공연 단체 노이노이 한진만 대표
“건강이 허락하는 한 마지막 가는 날까지 무대에 서고 싶다. 이왕이면 동시에 내가 나고 자란 인천을 문화예술 도시로 거듭나게 하는 공연 기획자, 행정인으로도 도약하고 싶다.” Q. 바리톤 한진만을 정의한다면? “월간 부동산(건축) 매거진 편집장과의 친분으로 인터뷰 에 이내 응하면서도 부동산과 나와의 관계성은? 생각을 안 했다면 거짓말이다. (웃음) 뒤이어 전하겠지만 한국 에서의 오직 성악 인생만을 걷는 성악 전공 출신자는 매 우 매우 희박하다. 조수미 누나 급 정도다. 열 손가락 정 도다. 한 해만도 수십여 성악 전공자들이 전국의 학교에 서 배출된다는 점에서 90% 이상이 생업을 위한 직업을 가지고 있다는 말이다. 그러니까 투잡 쓰리잡을 하면서 다들 열심히 산다. 멀리서 찾을 필요도 없다. 내 주변 선 후배, 동기들이 다 그렇게 산다. 그냥 그들 곁에 머무는 것만으로 배움이다. 진정 깊숙이 내뿜어지는 존경심이 가득하다. 다들 여러 직업을 가질 수밖에 없는 분주함 속 에서도 자기 인생의 중심축인 성악 인생을 뚜벅뚜벅 걸 어간다. 이유는 성악에 있어서 다들 매우 진심이다. 기회 가 돼 세계 무대에 서기라도 하면 모두가 감탄한다. 하지 만 다시 한국으로 돌아와 일상을 보내다 보면 현실은 현 실이다. 이것이 현재 한국에서의 성악계 현실이다. 성악 얘기만 하면 나는 눈이 초롱초롱해진다. 지금은 성 악 하나만을 위해 달려도 되는 위치가 됐다. 하지만 나는나 아닌 앞으로의 후배들을 위해 제대로 된 길을 트이고 싶다. 이어서 그 길에 관해 좀 더 구체적으로 설명할까 한다.” Q. 과거를 알아야 지금이 보인다고 했는데 그 말의 의미는? “살던 이야기와 살아가는 이야기, 그리고 살아낼 이야기 를 하기 위해선 나를 먼저 소개하는 게 맞겠다. 피펜 본 사가 송도인데 나 역시 구)송도에서 태어나고, 초중고는 물론 지금도 인천에 산다. 인천을 벗어났던 적은 유학 기 간과 군대 기간뿐이다. (웃음) 성악은 어릴 때부터 조기 교육을 받은 건 아니다. 내가 기독교인이라서 괜한 고정 관념은 아니고, 우리나라 성악 전공자 반은 교회 출신이 다. 나 역시 고교 시절 성악 동아리 활동과 교회 성가대 활동으로 지금의 기초를 누적시켰다. 문제 아닌 문제는 다음이다. ‘예술을 하면 돈이 많이 든다?’ 이 얘길 많이 들어보셨을 것이다. 아무래도 적지 않은 레슨비 때문이 다. 성악만이 아니라 운동도 마찬가지다. ‘개인 레슨을 받고 안 받고는 프로로 진입을 할 수 있다 없다’로까지 갈릴 기준점이 될 정도다. 아무튼 결론은 나의 유년 시절 은 넉넉하지 못했다. 성악으로 대학을 진학하려 10대부 터 소위 주경야독(晝耕夜讀)했다. 경희대 성악과에 진학 해서도 주경야독은 나의 일상이었다. 평생 성악을 공부 하고, 강의하고 하면서 경 제활동의 7할(70%) 정도는 중개보조인 활동이었다. 지 금도 그렇지만 워낙 전·월 세 중개수수료가 낮다 보니 어린 나이에도 굵직한 공장 부지 중개와 공·경매까지 뛰어들었다. 요즘 말로 까 놓말(까놓고 말해서), 대학 졸업 후에 유학 자금은 중 개인 활동하면서 번 돈으로 갈 수 있었다.” Q. 한국의 적나라한 성악계 현 실을 간략하게 설명하자면? “한국의 성악계 시장은 녹 록하지 않다. 하지만 직간 접적인 성악 공연 등을 통 한 한국 사회 곳곳 감성 지킴이 역할은 성악 부문도 적 지 않다. 따라서 앞서 고백한바 나는 자칭 성악계 독종이 다. 성악도 궁극적인 건 먹고 사는 문제의 한 도구인데 그게 성악 인생 초반에 되지 않다 보니 다른 생계를 찾 아볼까도 수천 번을 고민했던 과거가 내게도 존재한다. 하지만 뚜벅뚜벅 전국을 찾아다니며 클래식(성악 포함) 강의, 메인 공연, 서브 공연, 협업 공연, 레슨 등 의뢰 들 어오는 족족 임했다. 페이는 정말이지 차선이었다. 호출 해 주는 곳을 급기야 나의 팬이라고 생각했다. 지금도 동 일한 마음 자세다. 일반인 분들에게야 내 이름이 생소하 실 수도 있지만 국내 성악계에 한진만 바리토너는 ‘다 오케이’ 브랜딩으로 불린다. 이제는 자리잡힌 내 이름값, 적정 기준이 명확한 출연료가 있지만 상황이 안 되는데 날 불러주신다 하면 그건 누구보다 내가 매우 잘 알기에 거마비만 받을지라도 시간만 겹치지 않으면 불러주는 모든 공연장, 강의장 등 다 가서 나의 쓰임을 확인시켜 드린다.” Q. 성악으로 유명한 베르디 국립음악원에서의 유학 경험은 어 떠했는가? “(웃음) 유학 중간에 한국 본가에서 귀국을 종용받았다. 앞서 담담한 마음가짐으로 털어놓았듯이 경제적인 상황 때문이었다. 귀국한 일자는 2008년 8월이다. 지금도 당 시였다면 나는 같은 선택을 했을 것이다. 자식 앞에선 약 해질 수 없다는 말이 있는데 나는 부모님 앞에선 약하다. 아니 약해지고 싶다. 귀국해서 6개월 만에 1차로 급한 불을 끄고, 감사하게도 음악과 연관된 일을 찾았다. 하지 만 본질적인 노래하는 주중 일상은 아니었다. 하지만 주 말은 반드시 성악 공연과 레슨, 강의 등으로 주말은 주말 대로 바삐 지냈다. 그러다가 이 또한 ‘오직 감사 내 인생 철학’에 제대로 부합하듯 모 오페라 합창단을 이끌게 됐 다. 그 뒤부터 지금까지 점차 아니 이젠 아예 조목조목 대한민국 공연예술계의 문제점을 간파하게 되었다. 아 참, 이 중간에 다시 밀라노로 가서 학위를 마친 역사까지 일어났다. 그저 감사하는 마음뿐이다. 오직 그뿐이다.” Q. 한국에서 클래식은 왜 그렇게 대중화되지 못할까? “성악을 대중화 시키기 위해서 크로스오버나 가요 등 공 연이란 공연은 다 다녔다. 그러면서 깨닫게 된 것이 사람 들이 성악을 듣지 않으려 하는 게 아니라 낯설어서였다. 미디어에서 성악을 노출해주는 질과 양도 매우 적었다. 동시에 구조적으로 공연예술과 관련하여 예술가 수에 비해 일자리도 턱없이 부족했다. 결국 클래식의 노출 빈 도와 강도를 높이고 클래식 예술가들이 적절한 보상을 받으며 할 수 있는 공연이 많아지면 클래식도 사람들에 게 친숙할 수 있다는 사실도 뼈저리게 느꼈다. 2020년부터는 예술인연대라는 단체에서 함께 공연예술 계를 위한 정책 제언을 하는 일도 겸하고 있다. 한편 생 각하길, 내가 나고 자란 인천이 내 아픈 가슴 한 곳이다. 에 성악은 차치하고서라도 대중 공연할 장소도, 전문 인 력도 아쉬울 정도다. 내 고장부터 변화시키고 싶다. 작년 여름부터 마음이 통하는 인천의 예술단체 대표님 3인과 함께 인천 소극장 오페라 축제 조직위를 만들었고, 2023 년 4월에는 제1회 인천 소극장 오페라 페스티벌을 개최 했다.” Q. 현재 한국 공연예술계는 단기적 수익만을 보는 것 같다. ”어쩌겠나. 이미 학자들은 공연예술은 특정한 1~2가지 장르를 제외하고는 수익이 날 수 없는 구조란 걸 인식했 다. 그러함에도 공연예술이 가진 가치를 인정하고, 공공 의 영역에서 ‘팔길이 원칙(지원은 하되 간섭은 하지 않 는)’을 통해 지원 육성해야 한다. 한편 공연예술 기획 전 문가가 없어 세금이 들어가는 공연 관련 정책이나 지출 은 늘 종국엔 낭비로 귀결된다. 나부터 움직이자는 생각 에 2023년 9월부터는 대학원에서 예술경영 박사과정을 시작했다. 마무리 인사는 순차적으로 하고 싶다. ① 내 몸이 허락하는 한까지는 공연예술가로서 무대에 서고 싶다. ② 음악대학 하나 없는 내 고향 인천이 문화예술 도시로 거듭나게 전방위적인 행정력과 영업력 그리고 실행력을 내년에는 본격적으로 가시적인 성과를 이룰 것이다. ③ 현재 몸담은 예술인연대를 통해 공공극장의 제작 극장화 정책에 대해 알리고 실현 시킬 것이다. 아무 튼 고군분투하고 있는 한 성악가의 이야기를 들어줘서 진심으로 감사 드린다.”
2023.11.29

법무법인 기성 박보준 대표 변호사와 김진만 변호사
“법무법인 기성은 건설과 부동산 현장에서의 분쟁은 전국 어디든 달려가는데현장에서의 성토하시는 피해자분들의 목소리를 듣게 될수록법이 사필귀정임을 증명(승소)하려 전력을 다하고 있다.” -박보준 변호사 Q. 많은 분야 중에서 왜 건설 부동산 사건인가? 박보준 “가장 좋아하는 분야이기도 하고, 해 본 사람이 그 내막을 더 잘 안다고, 본인도 투자 및 시행에도 참여한 경험이 적지 않았다. 그러면서 자연스레 사건에 대한 본질을 파악과 전후 맥락까지 알게 됐다. 이런 이해를 높여가면서 점차 피해액이 큰 사건을 줄지어 맡아 승소를 계속 이끌다 보니 그것이 특화된 측면의 개연성이다. 당연하게도 지속적인 연구와 분석은 자동으로 따라오게 된 습관이 되고, 이것이 인간의 무형자산이라고 하는 경험이 됐고, 노하우가 됐다. 한때 잠시나마 건설과 부동산의 핵심적 역할론자가 되고자 했던 소싯적 경험이 아이러니하게도 양질의 서비스를 제공할 수 있게 된 배경이 된 것으로 본다. 실제 시간이 한참 걸리는 분야가 건설과 부동산 관련 소송 건이다. 그렇지만 아무리 작은 단위의 피해 액수라도 기본이 두 자리 억 단위 금액이다. 피해자 숫자 또한 최소 백 명 이상이다. 이들의 눈물을 본 뒤 결심했다. 승소하고 승소해도 어딘가 또 터지고 마는 건설과 부동산 업계 사건·사고를 통해 괜스레 ‘나 아니면 안 되겠구나’라는 직업윤리도 갖게 됐다. 잠시나마 고객이었던 분이 피해자로 전락한 상황에서 그들과의 소통은 내 인생을 돌아보게 되는 계기도 됐다. 한 사건 한 사건이 실은 내 간접 인생 경험이기도 하다.” Q. 재산 증식의 절대적 기준이 부동산이란 인식 때문인지 특히나 경제가 어려운 요즘 시기 더, 건설이나 부동산에 투자하고 바로 사건으로 연결되는 경우가 비일비재한 실태다. 박보준 “아무리 건축과 부동산 소송 건에 특화돼 있다 자부한들 이런 사건의 지속됨은 마음이 굉장히 아프다. 정말이지 안 좋다. 하지만 누군가는 해야 할 일임은 분명하다. 하지만 그간 제대로 하지 못했기 때문인지 극단적인 선택을 하는 피해자분들이 즐비했다. 확실한 건 부동산경기가 확실하게 침체기에 접어들었고, 이와 더불어 금리 인상, 건축비상승, 부실시공 등의 계속된 이슈는 분명 건축과 부동산 전반에 불신 팽배로 이어지고 있는 건 사실이지만 그래도 계속 현장은 만들어진다. 법망이 점차 피해자 보호 중심으로 바뀌어 가면서 예전보다는 덜하다고 통계상으론 볼 수 있지만 사건수임은 지속되고 있다. 한국의 건축과 부동산 전반의 제도가 이젠 확 바뀌어야 하겠다. 일개 법인이 뭐 하겠어? 혹은 일개 변호사가 노력한다고 바뀌겠나? 하겠지만 법무법인 기성은 정말이지 한 분 한 분의 고객이 내 가족이라 생각하면서 일을 보고 있다.” Q. 사건 중에서 애착이라면 좀 모순적 질문 같지만 건설·부동산 사건 중에서 애착, 그러니까 보람된 승소 건이 있다면? 아무래도 피해자에 더 공감되었던 사건은? 박보준 “당연히 있다. 다만 이건 고객 정보 우선이 변호의 1순위라서 실명이나, 사건이 바로 연상되는 구체적인 언급은 할 수 없다는 점 양해 바란다. 다만 에둘러서 말하면 건설 분야에서는 공사대금 소송이고, 부동산 분야에서는 지역주택조합이다. 두 사건에 공통점이 있다면 일방적인 피해당할 수밖에 없는 구조이기에 변호사의 가장 기본 덕목인 도덕의 관점에서 더욱 책임감을 가질 수밖에 없는 사건이다. 이들 같은 경우는 더 피해 회복에 최선을 다하고 있다.” Q. 건축과 부동산 분야 관련 더 세부적으로 들어가서 사건수임이 많은 구체적인 분야가 있다면? 그리고 생활형 숙박시설의 근본적인 문제는?박보준 “생활형 숙박시설 계약취소 관련하여 수임이 많은 상황이다. 허위과장광고로 인한 피해가 상상 초월 그 이상의 수치다. 이 부분은 관련사건을 전담하고 있는 김진만 변호사가 대신 설명을 하겠다."김진만 "바로 앞 정부에서 부동산규제로 인해 수요 및 공급이 몰렸다. 정부에서는 실거주 금지 등의 규제를 하게 되면서 시장의 혼란이 야기되었다. 특히나 오피스텔과 호텔이 결합한 형태가 원래의 생활형 숙박시설 즉, 레지던스 상품이었으나 실거주가 불가하게 되고 의무적으로 숙박업 등록을 하게 되는 거주 공간 형태를 말한다.” Q. 단순하게 생각해서 숙박업 등록만 하면 되는 것이 아닌가? 김진만 “질문 그대로 단순하게 답을 한다면 그렇다. 하지만 분양계약 당시 설명에는 실거주가 가능한 만능수익형 부동산 모델로 소개가 되었고, 그를 믿고 계약한 수분양자 및 물건을 소개한 공인중개사도 피해를 보는 상황이라면 얘길 달라진다. 또한 개별적으로 운영하는 것이 불가능하고 최소 30호실 이상이 모여 숙박업 등록이 필요한데, 개별적으로 수익 내는 것이 불가하고 수익률이 저조한 문제 등이 존재한다.” Q. 보통 분양계약 취소가 어렵다고 하는데 이 부분은 예외 인가? 김진만 “역시나 생활 숙박 소송도 분양계약소송과 그 성질은 동일하기에 사건의 본질 파악과 사건 발생자들의 피라미드 조직도를 보면 아주 복잡한 축에 속한다. 그도 그럴 게 법원에서는 지금까지 분양 계약시 일반적인 부동산계약으로써 매수인으로서 계약이행에 대한 책임도 있다고 보이나 계약한 사정 및 허위과장광고의 피해자라고 판단되는 경우 등에 수분양자에게 손을 들어주고 있다. 허위과장광고 및 다수의 피해자가 있는 점 등을 고려하여 수분양자가 제대로 된 설명을 듣지 못한 경우는 더 그렇다. 이런 문제들을 법원에 충분히 설명하고 입증하여 의뢰인의 승소를 받아내는 과정. 어렵지만 잘 할 수 있는 분야이다.” Q. 구체적으로 어떤 게 불법행위인가? 한편 법률적인 해결책 외엔 방법이 일절 없나? 김진만 “거주 가능, 임대사업자 등록 가능, 에어비앤비 등 개별 운영 가능, 주거수요 풍부 등의 간접광고 등이 있는데 최근의 모 현장의 경우 대기업기숙사로 활용될 예정이고 확정 수익을 수년간 받을 수 있다는 기망이 있었다. 정부에서도 유예기간을 주고 계도기간을 거쳤지만 뚜렷한 해결방안이 없었다. 특히 오피스텔로 용도변경을 유도했지만 구조적인 문제 등으로 전체의 약 1퍼센트 정도만 용도변경이 되었고 그 외에는 처치가 곤란하여 유예기간 종료를 앞두고 대규모 집회 등이 열렸다. 이후 1년 더 추가 유예기간이 늘어났는데 이행강제금 부과가 유 예된 것일 뿐 근본적인 해결은 되지 않고 있다. 그렇기에 계약에 하자가 있는 경우 소송을 통해 계약의 취소 및 해제하는 방법이 제일 빠른 방법이라고 할 수 있다.” Q. 마지막으로 2024년의 법무법인 기성의 계획은? 박보준 “피펜 매거진은 주로 현장 소개만을 하는 전문인과 분양상담사, 공인중개사 등 부동산산업에 종사하는 모든 인원이 구독자인 만큼 하나 필드에서의 경험을 공유하자면 다음과 같다. 계약은 수익과 직결되는 부분이지만 그 과정에서 제대로 된 설명 대신 허위나 과장광고 등의 행위를 하게 될 수도 있다. 예전에는 당연한 거였을지 모르지만, 최근 법원의 판단이 달라지기 시작했다. 이제부터 판례는 앞으로 법적 다툼의 길라잡이가 될 것이므로 매우 관심을 지녀야 한다. 소비자에게 제대로 된 설명은 물론 법률적인 부분까지 확인토록 하고 있으므로 책임이 더 커진 상황이 되었다. 거래를 추진하기에 앞서 더욱더 위법성이 없는지 대상물의 하자 여부에 대해 꼼꼼한 체크는 이젠 의무란 점 이해가 되었으면 좋겠다.”
2023.11.28

하와이 부동산 민용 공인중개사
“알로하(Aloha)!! 10년 넘게 현재 리맥스 호놀롤루의 최연소 ‘Broker in Charge’로 일하고 있는하와이 공인중개사 브로커 민용입니다. 해 뜨기 전 도시의 적막함이 되려 낭만으로 느껴지는이곳 하와이에서의 모든 중개는 제게 맡겨 주세요.” Q. 미국 본토가 아닌 하와이에서의 중개업을 시작한 계기는? ”10년도 더 전에 평소 친하게 지내던 지인 공인중개사님 추천으로 중개업을 시작하게 됐다. 처음 권유받았을 때 누구보다 나 자신을 내가 잘 알다 보니 정중히 사양했다. 무엇보다 중개업이란 외형적 스타일이 최적일지도 모른다는 생각도 생각이지만 나는 당시만 해도 굉장히도 정적이었다. 그렇다고 새로 뵙는 분들에게 어색해서 자기 생각 표현 못하고 그런 건 아니지만 어디까지나 목적이 분명한 영업직이다 보니 근거를 명확하게 제시하면서 상대를 설득하는 건 또 다른 영역이라서 주춤한 건 사실 이다. 하지만 하와이 생활이 길어지면서 하와이 곳곳을 제대로 알아가면서 자신감 있게 중개 관련 설득하는데 괜스레 자신감이 생겼다. 하와이는 작다고 볼 수 없는 미국의 50번째 주(州)이다. 특정 대륙 특정 나라에서만이 놀러 오는 하와이가 아니라 세계 곳곳 나라에서 관광객이 몰려오는 곳이다. 얼마 머물다가 돌아가는 관광객분들도 많지만 ‘이렇게 자주 놀러 오는 거, 이왕이면 내 집 한 채 갖자’ 해서 직접 하와이 내 주택 구매가 적지 않게 일어나고 있는 곳이 하와이다. 수요가 있고, 나 스스로의 다른 쾌활한 면이 있다는 걸 깨달은 그 시점. 그때 바로 중개업을 하기 위한 자격 요건을 갖추고, 이내 시작하게 됐다. 그 기간이 아니 벌써 10년이 넘어가고 있다. 천직이라고 순간순간 느낀다.” Q. 하와이의 부동산의 호황기와 불황기 때 체감되는 분위기는? “소위 불황기일 땐 불황기일 때 해야 하는 업무를 능동적으로 만들어가면서 미래를 준비한다. 미래라고 해서 10년 계획 그런 건 아니지만 솔직한 주택 시장 분석은 한국이나 여기나 일맥상통이다. 예를 들면 현지 주민들 경제가 나아져야 매매의 횟수도 늘어난다. 호황기일 때는 차치하고서라도 마켓이 안 좋을 땐 안 좋을 때로 준비할 수 있는 시간적인 여유가 만들어지니 이 또한 감사한 마음이다. 다만 시간적인 여유가 생겨 감사하다 해서 계속 생기면 안 될 일이다. (웃음)” Q. 단순 수수료가 기준이 아닌 개업 이후 가장 인상 깊은 거래는? “거래 금액의 크고 작고에 따라 기억이 더 나고 덜 나지 않는다. 모든 거래 하나하나가 오직 감사한 마음으로 임한다. 한편 최근 로컬 할머님이 천국에 가셨다. 평소에도 종종 안부 인사 나누면서 이 분 물건도 중개해 드린 적이 있는데 날 보실 때마다 ‘항상 감사한 중개사’란 수식을 내게 하셨다. 그런데 그런 일이 있어서 지금도 마음이 무거운 게 사실이다. 그런데 유가족분들을 통해 전해 들은 사연이 내 마음을 더 무겁게 했다. 무거워서 무겁다는 게 아니라 ‘인생은 정말이지 모든 분에게 잘해야 한다’는 재차 깨달음이었다. 유가족분이 자식들과 편지를 주고받으면서 그 편지에 내 이름을 자주 거론하셨다는 것이다. 좋은 사람으로 말이다. 며칠 전 할머님 묘지에 다녀왔다. 평생 이 할머님 번호를 지우지 못하겠다. 지금도 전화하면 받으실 거 같아서다.”Q. 최근 어떤 물건을 위주로 중개하나? “나는 매물을 기준으로 행동하지 않는다. 대신 고객의 스타일과 선호를 제대로 파악해 그 눈높이에 최대 근사 치로 거래를 성사시키고자 노력한다. 한국 고객분들 같 은 경우는 주로 카카아코와 알라모아나 지역으로 이동 하길 원하기에 나 역시 서칭을 이 두 지역에 중점을 두 고 활동한다. 중개는 결국 맞춤형이다.” Q. 미국 본토를 비롯한 하와이 공인중개사 제도는 어떻게 되나? “미국은 공인중개사 자격을 취득하려면 미국 시민권자 나 미국 영주권자 여부가 필수다. 또한 범죄 경력이 있는 경우 해당 협회에서 논의한 후에 공인중개사 면허를 발 급할지 여부를 결정한다. 이미 공인중개사가 된 후에 범 죄 경력이 발생한 경우도 협회에서 상의한 후에 면허 박 탈 여부를 결정짓는다. 일반적인 하와이 공인중개사의 경력 진행은 다음과 같 다. 처음에는 Realtor Associate로 시작하여 면허 번호 가 RS로 시작된다. 그 후에 추가 시험을 통과하고 추천 받은 후에는 Realtor 자격을 얻게 된다. 이때 면허 번호 는 RB로 시작된다. 그 이후에는 Broker in Charge로 승 진하게 되면, 면허 번호는 여전히 RB로 시작된다. 지금 의 내가 이 위치다. 회사 같은 경우도 마찬가지로 면허 번호가 RB로 시작된다. 따라서 개인 면허도 RB, 회사도 RB로 시작한다. 내 면허 번호는 RB22465로 2만 대이다. 제도적인 것 도 메일을 주면 상세하게 설명해 주고 있다.” Q. 민용만의 고객과 소통하고 사로잡는 계 약 방법이 있다면? “소통에 있어서 노하우란 없다. 거래를 정직하고 깨끗하게 마무리 지어드려 신뢰를 얻게 되면 자연스럽게 소개에 소개가 증가한다. 그것이 바로 ‘네트워 크가 확장’이라고 본다. 내 방식은 ▶ 서두르지 않고 ▶말보다는 행동으로서 의 진정성. 딱 이 둘이다. 이 둘만 제대 로 지켜도 별도 마케팅이나 홍보 없이 도 계속 일은 들어온다. 이는 분명 시 간이 걸리는 방식이고 쉽진 않다. 하지 만 정석대로 하려고 한다. 올해에도 거의 80% 정도가 기존 고객분들을 통해 소개받은 고객분들이거나 기존 단골분들이다. 이런 방식으로 고객과의 신뢰를 중요시하 며 일을 진행하고 있다.” Q. 세대별 부동산 전략과 투자 포인트는? 향후 10년 부동산 투자 전략? “외국 부동산 투자를 위해 충분한 자금이 없다면 여유자 금으로 위험을 줄이는 것을 권장한다. 듣기 좋은 소리에 현혹되어 경제적인 상황을 무시하는 것은 반드시 피해 야 한다. 이제는 투기와 투자를 정확하게 구분해야 하는 시대다. 자신의 재정 상태를 신중하게 고려하고, 지나치 게 위험한 투자에는 조심스럽게 접근하는 것이 답이다. 10년이든 20년이든 반드시 따라야 할 법칙이다.” Q. 거래를 위한 ‘매도 물건 찾기’, ‘매수 손님 찾기’ 등 자신만의 방법이 있다면? “하와이의 부동산 거래는 한국과는 다르게 모든 매물이 오픈돼 있어 누구나 볼 수 있다. 거래가 이루어진 후에는 거래 금액, 거래 날짜, 지불 방법(현금 또는 모기지), 거 래자 명의, 그리고 공인중개인의 이름 등이 정확하게 기 록된다. 이는 공정한 거래를 위해 중요한 정보다. 투명한 정보와 거래를 위해서는 고객과의 소통이 필수적이다. 좋은 매물이 나오기 전에는 이미 거래한 고객분 들에게 먼저 제안하고, 실제 거래로 이어질 때는 조사를 통해 저당이나 사망자와 관련된 문제 등을 신중하게 검 토하며 거래를 진행하는 게 중요하다. 당연, 거래를 취소 할 때는 정확한 서류 작업이 필요하며, 계약금을 반환받 는 절차도 오차 없이 처리해야 한다. 이는 거래 취소나 반환 과정에서 생길 수 있는 문제를 미연에 방지하고, 고 객들과의 신뢰를 유지하기 위해 매우 중요한 부분이다. 부동산 매각의 경우에도 팔기 어려운 매물이라도 항상 원하는 구매자가 있다는 것을 명심해야 한다. 한국의 공인중개사들과 하와이의 공인중개사들은 각자 의 지역과 시장 특성에 따라 집중하는 부분이 다를 수 있다. 지역, 문화, 법률, 시장 동향 등이 모두 다르기에 두 국가의 부동산 시장에서의 전략과 접근 방식은 차이 가 있을 수 있다. 그렇기에 각 지역의 요구와 상황을 고 려하여 적절한 전략을 세우는 것이 중요하다.” Q. “매물은 어떻게 구하는 게 좋더라” 등의노하우가 있다면? “한국과 하와이의 부동산 시장은 뚜렷한 차이가 있다. 한국에서는 광고가 중요한 역할을 하는데 하와이의 매 물은 모두 오픈돼 있다. 자기에게 의뢰 들어온 것을 쥐고 있으면서 팔 수 없는 구조다. 하와이만이 아니라 미국 전 역 부동산업계에서 가장 중요하게 생각하는 것은 매물 자체보다는 거래 진행 과정이다. 거래가 성사되면 처리 해야 할 일이 정말 많다. 읽어야 할 서류만 최소 5~600 장이 넘는다. 잘못된 정보를 찾아내어 고객에게 정확하 게 고지를 해야 하는데 이를 매우 중요하게 생각해야 하 는 것이 잘못된 정보가 기재가 됐을 경우, 판 측에게 서면으로 요구하여 중도금 회수까지 안전하게 처리해야 하기 때문이다. 매각의 경우에는 매각자가 외국인(한국 인)이라 하와이에 자주 오지 못한 경우도 종종 있다. 이 럴 때는 가구 처리부터 마지막 인터넷 박스 반환하는 것 까지 모든 것을 처리해야 한다. 또한 한국 금강원에 제출 하는 서류까지도 꼼꼼하게 살펴야 한다. 거래는 30일에 서 60일까지도 걸릴 수 있다.” Q. 계신 사무실은 어디에 위치해 있나? “사무실은 호놀룰루의 카카아코에 위치하고 있다. 공항 에서 차로 약 10분 거리에 자리한 곳이다. 이 지역에는 한인 마트가 있고, 주변에 콘도들이 개발되는 신축 동네 에 속한다. 한국분들은 일반적으로 신축 단지를 선호한 다. 주변의 바다, 쇼핑센터, 병원 등이 도보로 이동할 수 있는 이유 때문이다. 이런 게 반영이 제대로 된 곳이 ‘카 카아코’와 ‘알라모아나’다. 일반적으로 신축 1베드 룸의 가격은 약 10억 원 이상으로 부촌 지역에 해당된다.” Q. 하와이 공인중개사가 더 지닐 태도와 향우 계획은? “모든 분야에 다 적용되리라 본다. 바로 근면과 성실이 기본이다. 인터뷰 결말이 조금 밋밋한 것 같지만 아주 기 본이고 동시에 두말하면 잔소리(당연한 말, 인지상정)라 서 그렇다. 내가 좋은 서비스를 드릴 수 있는 그 하나에 만 온전하게 초점을 맞춰 중개를 진행하면 된다. 특별하면서도 쉬운 방법이란 세상에 없다. 좀 더 자리가 잡히면 미래의 후배 양성에도 매진할 계획을 지금도 꾸 준히 기획 중이다. 한국은 부동산 관련해 하이테크 접목 이 미국 이상으로 발전해 있다. 그중 일부를 하와이에 반 영하고자 하와이 지사 격 일을 하고 싶은 생각도 크다. 아무튼 자주 피펜에서 인사 드릴 예정이다. 다음은 하와 이 상품으로. (웃음) 다음에 뵐 때까지 마할로(mahalo)”
2023.11.28

디자인 짜임 신빛나 대표
“많은 도전을 통해 한계를 극복하고 새로운 디자인 패러다임을 받아들이는내 디자인 인생이 흥미로워요” Q. 디자인 짜임을 몇몇 검색어 형태로 정의한다면?“디자인 짜임은 2013년 창업 당시 디자인 부문만 의뢰받아 사업을 진행해 오다 점차 시공 포함 인테리어와 건축 분야 전반에 걸쳐(신축) 업무를 확장해 왔다. 아무래도 본인이 디자이너라서 공간 디자인(Space Identity Design)과 주거 디자인(Residential Design)을 주요 작업이 메인이지만 공간에 어울리는 오브제 디자인(Furniture&Lighting)까지 전체 공간을 아우르는 디자인도 디자인 짜임만의 특화로 자리매김하고 있다. 모든 사업군이 다 그러할 테지만 디자인 짜임 역시 목표는 고객과 함께하는 상생을 추구한다. 인테리어 설계 이전에 구체적인 기획으로 고객의 필요를 정확하게 파악하여 Prototype(시제품)을 완벽하게 시각(현실)화하고 있다. 항상 갈급하는 부분이긴 하지만 여전히 부족하다 느껴 항상 노력하는 면이 ‘인테리어를 공간의 중심으로 관통하는 역할’을 보다 더 완벽하게 구현하는 잘 짜임의 짜임(주)이 되려 노력 중이다.” Q. 회사명이 특별해 보인다. 자신의 디자인 철학과 짜임 연결성의 배경은? “거창함 전혀 없다. 인테리어도 통상 건축이란 큰 카테고리 안에 포함되는 영역이다. 앞서 말한바 디자인에 중심은 공간의 미(美)와 주거의 실용성이다. 이를 잘 짜자 해서 ‘짜임’인 것이고, 각 파트별 전문가분과의 소통이 유기적이고 자연스럽고 서로 존중되어야 최종 준공이 보다 더 완벽한 결과물이 나온다. 따라서 디자인만이 아니라 이를 구현하는 시공자분들에게도 최초 설계한 디자인 가치와 철학을 실시간 공유한다. 자체 납품하는 업체들과도 마찬가지다. 짜임만이 유독 강조하는 자재가 있다. 그 자재 하나하나가 짜임만의 포인트를 살려주기에 짜임이 기획한 현장에 모든 관계자하고도 친절하게 소통하고 있다. 이게 짜임만의 특별함이라면 특별함이다. 시간과의 싸움(거의 임박한 준공 시점)은 거의 모든 현장에서의 현실이다. 그렇다 보니 고성이 오고 감이 없다고 볼 수 없는 게 현장이다. 하지만 디테일하게 A에서부터 Z까지 공유하는 짜임이 되려 노력하다 보니 그것이 특별해 보이고, 일머리를 안다고 하는 칭찬도 듣게 된다.”Q. “한 집 건너 OOO” 흔한 업종을 비유할 때 쓰는 표현이다. 인테리어업계도 경쟁이 살 떨릴 정도로 치열하다. 그래서 디자인 짜임의 짜임새 있는 컨셉(브랜딩)이 “헌집(주면)새집(줄게)”로 인식되고 있다. “인터뷰 대상자 만나러 오시기 전에 몇몇 디자인 짜임이 준공한 현장 주소를 알려달라 하셨는데 이런 후기성(현장에서의 첫 느낌) 질문을 하시기 위함이신 것 같다. (웃음) 정말이지 살 떨리는 경쟁 구도가 인테리어 업계 더 나아가 소규모 주택 시공 업계다. 디자인은 말할 것도 없고 말이다. ‘짜임(주)은 다름’의 동의어란 말을 건축주분들에게 자주 듣는다. 감사하게도 말이다. 헌 집이라 느꼈기에(혹은 실제 헐디 헌 노후화) 의뢰를 하셨을 것이고, 그 의뢰를 짜임이 받아 완성을 시켰는데 건축주분들의 탄성이 섞인 반응을 볼 때 그 짜릿함은 말로 표현할 수 없을 정도로 감동이다. 물론 감동은 감동을 받고 싶은 자의 몫이다. 그렇다 보니 짜임의 슬로건은 자연스럽게 ‘헌 집을 주려니 새집이 왔네’ 가 되었다.” Q. 한국은 아파트 공화국(?)이라 할 정도로 아파트가 즐비하다. 부동산 이슈의 중심에도 아파트만을 언급할 정도다. 하지만 한국의 주거 공간 비율은 보면 7대 3이다. 여전히 빌라, 단독주택 등이 다수를 차지한다. 그만큼 노후 주택도 많다. 공사 수요가 많다는 의미다. 노후 주택과 고급주택의 의뢰 빈도수는? “아파트 시행이나 시공은 짜임이 관여하고 싶어도 관여할 수 없다고 보는 게 정확한 표현이다. 소위 워낙 케파(일정 이상의 대단위 재정과 인력, 초대형 포트폴리오 구비 필수)가 커서 그렇다. 하지만 솔직한 짜임 측 입장은 “설령 만에 하나 케파가 되어도 아파트에 관련이 된 전체적 관여는 안 하고 싶다.” 지금처럼 이왕이면 노후 주택 위주로 짜임의 역량을 짜임새 있게 의뢰 주시는 고객분들에게 최선을 다하고 싶다. 이유는 디테일은 규모 면에서 더 요구된다. 기존 소개를 통한 소개가 연속적 즐비한 의뢰 형태에서 신규 영업망을 뚫고자 하는 짜임이지만 정말이지 전자가 2024년도 일정이 균등하게 이미 잡혀 있는 상황이다. 하지만 더 의뢰가 들어오면 충분하게 소화할 인력과 짜임새가 있는 짜임(주)이다” Q. 노후 주택이든 고급주택이든 주거 공간의 기능적 측면에서 어떤 부분에서 공통점이 있고, 차이가 있다면 어느 부분이 다른가? “노후 주택이든 고급주택이든 짜임의 대표 디자이너(신빛나) 입장에서 동일한 가치 같은 의미 고객이다. 차이가 없을 순 없다. 왜냐면 시공하는 규모가 아무래도 차이는 존재하니까. 하지만 예산 범위에서 최선을 다한다는 점은 동일하다. 주거 공간은 최우선 순위는 효율성이다. 하지만 소위 고급주택으로 일컬어지는 주택은 미학적인 요소를 좀 더 추가했을 뿐인데, 실용적인 사람은 재정이 넘쳐도 딱 필요한 요소만을 설계해 달라하고, 실제 자신이 정한 범위만 인테리어 등 작업에 반영해 달라한다. 현장에 투입되는 재정의 차이가 고퀄 유무가 아니라 건축주분들의 인생 가치에 따라 작업 요소가 다를 뿐이다. 뭐가 맞고 틀리고의 정답 유무가 아니다. 다 같은 집이고, 다 같은 효율성을 이끌어 내고야 말겠다는 작업 현장이다.”Q. 요즘 홍보 수단의 대세인 유튜브 채널(‘리메이커 신빛나’)도 운영 중인데 구독자 수는 아직 시작점이라 할 수 있을지 모르나 10~30만이 넘는 조회 수 영상이 즐비하다. 구독자 수도 이에 정비례로 서서히 늘고 있다. 매 게시하는 영상마다의 흡입력은 무엇이라 보는가? “솔직하게 심정을 털어놓자면 얼마 하다가 안 할 심사로 채널을 개설했다. 이유는 도면에 익숙하고, 미적 가치(도면 설계)에 익숙한 내가 카메라 앞에서 나의 지식과 경험을 말로 풀어낸다는 것이 완전 다른 분야에 다시 적응해 나가는 거만큼 동급의 어려움이었다. 그런데 달리는 댓글의 질문 수준을 보면 채널을 계속 유지해야 하겠다는 다짐이 강하게 든다. 한 예로 이런 경우다. 영상 중간에 살짝 말이 버벅거렸는데 그 와중 ‘카더라(추측)’ 같은 내 말을 정정해 주시더라. 그것도 예의를 갖춘 문장을 통해서 말이다. 언젠가 보니 나 자신도 녹화 전에 사전 리허설을 하고 있더라 (웃음).” Q. 모든 의뢰 현장에서의 준공 작품(공사 후)이 다 자기 손가락이라고 하셨다. 따라서 표현을 살짝 달리하면 그중에서도 엄지(기억에 더 남는) 손가락은? “앞서 말했듯이 고(高)비용 고(高) 만족은 아니다. 정확하게 얘기하자면 어느 현장 일점일획 대충은 없다. 대략은 내 사전에 없다. 짜임(주) 사전엔 더더욱 없다. Q. 농담이 섞인 질문이다. 이름(신빛나) 때문이라도 디자인과 시공 문의가 많을 거 같다? 본명이냐는 질문을 정말이지 살아가면서 만 번 이상은 들은 거 같다. 본명 때문에 한 번 문의가 들어올 게 10번 이상 들어온 건 부인 못하겠다. 사실이다. 부모님에게 항상 감사하고 있는 부분이다. 이름만이 아니다 오직 감사마음뿐이다. 여담이지만 내 자식 이름 지을 때도 고심이 컸다. (웃음). Q. 마지막으로, ‘디자인 짜임’과 ‘리메이커 신빛나(유튜브 채널명)’가 나아갈 방향과 계획이 있다면? 조금 더 현장감 있게 영상을 제작하고 싶다. 한해 소규모 건축 시장이 매년 평균 3조 이상이다. 이 좁은 서울, 조금 더 확장해 수도권은 전체 대한민국 인구를 빨아들이는 블랙홀마냥 사람들이 몰린다. ‘지방에서 올라온다’라는 표현도 잘못된 표현이다. 한데 그 정도로 수도권은 어감조차 상단에 위치하고 있다. 지금 말하고자 하는 대목의 요지는 그건 아니고, 이런 사람이 몰리는 서울과 서울을 둘러싼 수도권에서도 노후 주택들이 허다하게 많다. 우선은 가까운 수도권에서부터 전국을 다니며 노후 주택의 현실화 현대화를 영상으로 옮기고 싶다. 이왕이면 지방 현장에서의 의뢰도 동시에 들어오면 내 현장에서의 달라진 모습도 더 실시간 제작할 수 있겠다 싶다. 지역의 인구 유입 제1 조건은 아무래도 기업들 유입이다. 건축물 하나하나가 관광 상품으로 가치가 인정되고, 실제 사람들이 몰리면 기본 거주 조건의 기본 조건인 학교, 병원, 관공서 등이 강화될 것이다. 그럼 알아서 기업들이 옮겨가지 않을까 싶다. 내가 하는 주택 관련 디자인 작업은 결국 큰 틀에서 생각하고 싶다. 지역별 왕성한 인구와 경제의 고른 분포를 위한 작업 말이다. 적어도 당장의 역량 현실과 최종 꿈의 현실의 갭이 있어도 이런 큰 포부를 갖고 있을 때와 갖고 있지 못할 때의 현실화 속도는 천지 차이다. 나는 현재 건축 디자인 회사를 운영하는 게 아니라 나라를 경영하고 있다는 생각으로 보다 더 디테일한 리메이커 신빛나 채널을 운영하고 싶다. 그러기 위해선 전문 연출PD 한 명은 고용해야 할 것이고, 등등 하다 보니 마이크에서의 내 말도 더 조리가 잘 짜임 같다. 디자인 짜임(주)은 지금처럼 더 현장에서의 고객의 목소리를 잘 경청하면서 하나씩 현장을 전국적으로 확대할 예정이다.