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강남·서초 전세가 3.3㎡당 3,600만 원 넘어… 마·용·성 2,900만 원 눈앞

서울의 전세 시장이 급격한 상승세를 보이고 있다. 강남구와 서초구 는 전세값이 3.3㎡당 3,600만 원 넘어섰다. 이러한 상승세는 주택 공급 부족과 높은 금리로 인해 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘어나면서 발생했다. 이러한 상황은 세입자들에게 경제적 부담을 증가시키고 있으며, 서울 외곽이나 다른 저렴한 지역으로 이주해야 하는 가구가 늘어나고 있다.서울 아파트 전세가 3.3㎡당 2,400만 원 돌파... 1년 7개월 만에 기록 KB부동산 주택가격 통계에 따르면, 7월 서울 아파트의 3.3㎡당 전세 평 균 가격은 2,417만 원으로 나타났다. 이는 지난해 7월 2,241만 원에서 1년 사이에 176만 원 상승한 것이다. 서울 아파트 전세가가 3.3㎡당 평균 2,400만 원을 넘은 것은 2022년 12 월 이후 1년 7개월 만에 처음이다. 구별로는 서초구가 3.3㎡당 평균 3,769만 원으로 가장 높았으며, 강남구는 3,628만 원, 송파구는 3,034 만 원으로 뒤를 이었다. 이어 성동구 (2,891만 원), 용산구(2,889만 원), 마포구(2,872만 원) 순으로 집계되었다. 서울 아파트 전세가 상승의 원인은? 신규 아파트 공급이 감소하면서 기 존 전세 물량에 대한 경쟁이 치열해 지고 있다. 이는 서울 강남 3구뿐만 아니라 마포, 용산, 성동구 등에서도 전셋값이 급등하는 요인으로 작용 하고 있다. 이러한 추세는 세입자들 에게 큰 부담을 주며, 생활의 질을 저하시킬 수 있는 위험을 내포하고 있다. 또한, 높은 금리로 인해 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면 서 전세 시장의 압박이 더욱 심화되고 있다. 세입자들의 경제적 부담 증가··· 이주 고민하는 가구 늘어날까 전셋값 상승은 많은 서울 시민들에 게 실질적인 생활비 부담을 증가시키고 있다. 강남과 서초구의 경우 평균 전셋값이 3,600만 원을 넘어섰고, 마포, 용산, 성동구도 2,900만 원에 육박하고 있다. 이러한 현상은 세입자들에게 경제적 부담을 가중시키고 있으며, 이로 인해 서울 외곽 이나 다른 저렴한 지역으로의 이주를 고민하는 가구가 늘고 있다. 전세 시장의 장기적 전망은? 전문가들은 전세 시장의 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 이는 특히 주요 지역의 경우 주택 공급이 충분히 이루어지기까지 시간이 걸릴 것으로 예상되기 때문 이다. 따라서 시장 안정을 위해 단기 적인 대책과 함께 장기적인 관점에서의 주택 정책을 세우는 것이 필요하다고 여겨진다. 정부와 관련 기관 이 세입자 보호를 위한 정책과 공급 확대를 위한 계획을 동시에 추진해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 정부도 예의주시... 민간과의 협력도 필요할 수 있어··· 전문가들은 이러한 문제를 해결하기 위해 정부와 민간 부문이 협력하여 보다 많은 주택 공급을 늘리고, 시장 안정을 위한 정책을 마련해야 한다고 조언한다. 신규 전세 물량 확 보를 위한 인센티브 제공, 토지 이용 규제 완화, 세입자 지원 프로그램 등 다양한 방안이 논의되고 있다. 또한, 장기적인 주택 정책과 계획을 통해 모든 시민이 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 마련해야 한다고 전해 진다. 서울 아파트 전세가 상승은 단 순한 경제적 문제가 아니라, 사회 안 정성과 직결된 사안이라 정부도 예의주시하는 모습을 보이고 있다.

부동산 경매 급증, 1만 3,000건 넘어서며 11년 만에 최고치

지난 7월, 빚을 갚지 못해 경매에 넘어간 부동산 건수가 11년 만에 최고치를 기록했다. 이는 집값 상승기에 대출을 일으켰지만, 고금리로 이자를 감당 못 한 '영끌족'의 부동산이 경매 시장에 쏟아져 나온 결과로 분석된다.7월 임의경매 개시결정 건수, 총 1만 3,770건 집계 법원등기정보광장의 자료에 따르면, 7월 한 달간 부동산(토지, 건물, 집합건물 등)의 임의경매 개시결정 신청 건수는 1만 3,770건으로 집계 되었다. 이는 6월의 1만 983건에 비 해 25.4% 증가한 수치이며, 전년동월(9,328건) 대비 47.6% 늘어난 것 이다. 이는 또한 2013년 7월의 1만 40,78건 이후 최대치다. 3달 이상 원리금 상환 연체하면 바로 임의경매 가능··· 임의경매는 채무자가 부동산을 담 보로 대출을 받은 뒤 원리금이나 이자를 연체할 경우, 채권자가 법적 절 차 없이 담보 부동산을 경매에 넘기 는 것을 말한다. 일반적으로 3개월 이상 원리금을 상환하지 못하면 금융회사가 경매를 실행할 수 있다. 경매 물건이 많은 지역은 경기도, 집합건물 경매도 최다···지역별로는 경기도가 3,371건으로 가장 많았으며, 경남(1,275건), 경북 (1,188건), 충남(985건), 부산(881 건), 서울(828건)이 뒤를 이었다. 특 히 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합 건물의 경매 비중이 높았다. 7월 집합건물의 임의경매 개시결정 신청 건수는 5,489건으로 전체 경매 물건 의 39.9%를 차지했다. 이는 전년 동 월(3,547건)보다 54.8% 증가한 수 치로, 2010년 11월(5,717건) 이후 가 장 많은 수치다. 경기도에서는 1,643건이 집합건물 경매로 넘어가며 가장 많았고, 부산(759건), 서울(639건), 인천(368건), 제주(337건) 등이 뒤를 이었다. 서울에서는 구로 구가 195건으로 가장 많았다. 고금리와 대출 부담으로 경매 시장 확대 대출 이자를 감당하지 못한 '영끌족'들이 증가하면서 부동산 경매 물 건이 늘어나는 추세다. 여기에 고금리 기조가 장기화하면서 2020년부 터 2021년까지 집값 상승기에 사들였던 물건이 경매시장으로 유입되는 사례는 더욱 늘어날 전망이다. 이 시기에 구입했던 부동산이 고금리 환경에서 경매로 나오는 사례가 증가하고 있다. 1월부터 7월까지 집합 건물의 임의경매 신청 건수는 3만 3,715건으로 2021년 7월(1만 4,004 건) 대비 2.4배 증가했다. 경매 시장도 엇갈려··· 아파트와 비아파트간 격차 증대 7월 서울 아파트의 낙찰가율은 1년 11개월 만에 최고치를 기록했다. 서 울 아파트 가격이 19주 연속으로 상승하면서 경매 시장에서도 아파트 에 대한 관심이 높아진 결과다. 반 면, 서울의 오피스텔과 빌라의 낙찰가율은 하락세를 보이며 아파트와 비(非)아파트 간 격차가 벌어지고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지 지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 낙찰가율은 93.7%로 집계됐다. 하 지만 서울 오피스텔과 빌라 경매시장은 아파트 경매와 다른 양상을 보 이고 있다. 지난달 서울 주거용 오피스텔 낙찰가율은 85.3%로 전월 (86.1%)보다 감소했다. 빌라 낙찰가율 역시 82.6%에서 81.8%로 소폭 줄었다. 고금리와 전세사기 여파로 임차 수요가 줄면서 경매시장에서도 비아파트에 대한 관심이 줄어든 것으로 보인다.

국내 상업용 부동산 시장, 약하고 느린 회복세 보인다

국내 상업용 부동산 시장이 약하고 느린 회복세를 보일 것이라는 전망 이 나왔다. 이지스자산운용의 ‘2024년 하반기 시장 전망’ 보고서에 따르면, 금리 인하 가능성이 낮고 자산 가격 조정이 미진한 상 황이 이어지면서 보수적인 투자 기 조가 지속될 것으로 보인다. 국내 오피스, 글로벌 시장과 비교해 선방 국내 오피스 시장은 글로벌 상업용 부동산이 위축된 상황에서도 낮은 공실률과 안정적인 임대료, 지속적인 가격 상승을 통해 견고한 펀더멘 털을 유지하고 있다. 글로벌 조사 기 관인 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 부동산 가격지수(CPPI) 분석 에 따르면 올해 1분기 센트럴 워싱턴DC가 지난해 같은 기간보다 28%, 뉴욕이 4%, 샌프란시스코가 11%, 런던이 16.5%, 파리가 6% 각 각 하락했다. 반면 서울은 같은 기간 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다.오피스 시장, 프라임급 자산 확보하려는 움직임 보여··· 현재 국내 투자 시장에서 오피스 투자는 전체의 약 60%를 차지하고 있 다. 서울 강남업무지구(GBD)와 도 심업무지구(CBD) 등 우량 입지의 프라임급 자산에 대한 투자 수요는 여전히 높으며, 자산 가격의 조정은 크게 나타나지 않고 있다. 서울 오피스의 평균 공실률은 2.4%로, 이는 자연 공실률인 5%보다 낮다. 임대 료는 꾸준히 상승하고 있지만, 증가 율은 둔화되고 있다. 대형 오피스에 대한 선호는 계속될 것으로 보인다. 연면적 3만 3,000㎡ 이상의 오피스 임대료는 중소형 오피스보다 38% 높은 것으로 나타났다.물류센터 시장, 과잉 공급과 거래 둔화 물류센터 시장은 과잉 공급과 이커 머스 성장 둔화로 인해 선매입 확약 취소가 발생하며 거래 둔화가 지속 될 전망이다. 지난해부터 과잉 공급 된 물량이 올해까지 이어지면서 전 반적인 공실률 상승과 시장 둔화의 요인으로 작용하고 있으며, 안정화에 는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 국내외 투자자 심리의 차이와 투자 방향성 국내외 투자자들의 투자 심리에는 차이가 있다. 글로벌 기관투자자들 은 하반기에 가격이 저점을 형성했다고 판단해, 가격이 하락한 지역의 우량 자산에 투자하는 움직임을 보이고 있다. 반면, 국내 투자자들은 대출과 우량 오피스를 중심으로 신중한 투자를 지속할 전망이다. 상업용 부동산의 가격 조정이 예상보다 적게 나타나고 있으며, 제2금융권의 PF 사업장 손실인식 확대로 개발사 업에 대한 자금조달이 위축될 것으로 예상된다. 투자 심리 위축 속 자산가치 상승 전략 필요 이지스자산운용 투자전략실 관계자 는 “국내 자본시장이 이자비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 인해 투자 심리가 위축됐지만, 오피스 거래가 격 조정은 예상보다 미미했다”고 분석했다. 또한, 자산가치 상승을 위해 기존 투자 방식을 재검토하고, 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오를 다변화하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

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정부 발표 미분양 주택 1만 채, 실제로는 3만 채

지난해 정부의 주택 공급 실적 통계 누락에 이어, 이번에는 아파트 악성 미분양 물량도 절반 이상 줄여 발표한 것으로 드러나며 논란이 일고 있다. 이번 일로 인해 정부 통계의 신뢰가 상당 부분 추락했다. 또한, 건설사, 소비자 등 시장 참여자들이 의사결정 하는데 큰 혼란을 초래했다는 비판을 피할 수 없게 됐다. 악성 미분양 1만 채, 실제로는 2만 9,000채? 악성 미분양 물량은 부동산 시장 참가자들의 의사결정에 매우 중요한 데이터이다. 정부는 악성 미분양 물량을 약 1만 채로 발표했지만, 실제 언론 보도에 따르면 이는 2만 9,000채에 달하는 것으로 알려졌다. 이와 같은 큰 차이는 시장에 혼란을 초래하며, 통계의 신뢰성을 심각하게 훼손한다. 통계 누락의 원인과 문제점 SBS가 부동산 빅데이터 업체를 통해 분석한 결과, 현재 소유주가 개인이 아닌 시행사나 분양 대행사인 미분양 추정 물량은 2만 9,632채로 나타났다. 반면 국토부가 발표한 악성 미분양 물량은 1만 1,363채로, 두 통계 간에는 약 3배의 차이가 난다. 특히 경기도의 경우, 정부 통계는 1,182채로 발표되었지만, 실제는 6,698채로 조사되어 5배의 차이를 보였다. 해당 분석은 2017년 이후 신규 분양 단지 197만여 가구의 등기부등본과 건축물대장을 모두 분석한 결과다. 미분양 신고, 지금까지 의무가 아니었다? 미분양 통계의 정확성이 떨어지는 이유는 지금까지 시행사 및 건설사 등의 자발적인 데이터 공개에만 의존하고 있었기 때문이다. 국토부 통계누리에 따르면 지난 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만 4,964가구인데, 실제로는 건설사가 신고하지 않은 미분양 물량을 포함해 약 10만 가구에 이를 것으로 추정된다. 서울시가 요구하는 '미분양 신고 의무제' 도입은 통계의 정확성을 높이는 데 필요한 조치로 보인다. 이는 분양의 어려움을 가중시킬 수 있다는 우려가 있지만, 정부 정책과 자본주의 시장경제의 근간인 통계의 정확성을 고려할 때 도입이 필요하다. 향후 과제는 정확한 통계관리 정부는 이미 공급 물량 관련 통계 누락으로 시장의 신뢰를 잃은 상태다. 지난 4월 국토교통부는 주택 공급 통계의 누락을 정정하며, 지난해 주택 인허가 실적, 착공 실적, 준공 실적 전부를 정정하는 사태가 발생했다. 전체 누락 물량은 19만 2,330가구에 달하며, 이는 부동산 경기와 정부 정책 수립에 큰 악영향을 미쳤다. 통계의 정확성을 높이고, 투명한 통계관리 체계를 구축하며, 이를 통해 시장의 신뢰를 회복하는 것이 정부의 향후 과제라 할 수 있다.

21세기 초 최대 거짓말, 사우디 네옴 프로젝트?

최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. ‘더 라인’이 ‘더 닷’ 됐네 사우디아라비아가 오랜 은둔의 시간을 끝내고 세계 무대에 나서며 출사표와 같이 던졌던 기가 프로젝트 ‘네옴시티’가 용두사미가 될 위기에 처했다. 1조 달러를 쏟아 부어 170㎞에 걸쳐 500m의 초고층 빌딩을 연결하겠다던 네옴시티의 핵심 프로젝트 ‘라인’이 2.4㎞로 축소되었다는 블룸버그 통신의 보도 이후 사우디 시장이 술렁이고 있다. ‘더 라인(The line: 선)’이 ‘더 닷(The dot: 점)’이 되었다는 조롱이 섞인 자조가 사우디 내부로부터도 나온다. 애초에 네옴 프로젝트의 실효성과 실행 가능성에 대해 의구심을 품었던 많은 사람은 ‘거봐라, 올 것이 왔다’라는 투로 힐난한다. 일단 사우디 정부는 공식적으론 부인하고 있다. 파이잘 알 이브라힘(Faisal Al Ibrahim) 사우디 경제부 장관은 “네옴시티 프로젝트가 전속력으로 진행되고 있다”라면서 “사업은 계획된 규모로 계속될 것이며 규모 변경은 없다”라고 말했다. 그러나 네옴 프로젝트가 예전처럼 강력한 추진력을 받지 못하고 있다는 신호가 곳곳에서 나오고 있는 것은 사실이다. 네옴 직원들이 해고되고 있고, 일부 공사업체들이 공사를 중단하고 떠나고 있다는 소식이 들린다. 과연 네옴을 둘러싸고 사우디 내부에서는 무슨 일이 일어나고 있는 것일까? 사우디 정부가 공식 발표하기 전까지는 추측에 불과할 수밖에 없지만 기고를 통해 처음 네옴 소식을 전했던 필자로서는 나름 책임감을 느끼지 않을 수 없다. 그간 사우디의 사정과 심경 변화를 좀 나누고 싶다. 사우디는 홍보마케팅 잘했다? 첫째, 우선 네옴 건설의 목표가 세계의 주목을 끌어 국제사회에서 사우디의 위상을 높이고 여론을 유리하게 끌어와 변두리 국가가 아닌 주축 국가로서 인정받고 싶은 것이었다면, 일단 소정의 목표는 달성한 것으로 보인다. 지난 글에서 밝혔듯이 사우디는 이미 2027년 AFC 아시안컵, 2029년 동계아시안게임, 2034년 하계아시안게임, 2034년 FIFA월드컵, 2030년 엑스포 등을 독식하며 국제 사회의 지지를 넘치도록 누리고 있는 중이다. 네옴을 앞세우며 변신해 보겠다는 사우디의 의지에 국제 사회가 일단 화답하고 있는 셈이다. 이제 사우디 측에서 중요한 것은 더 크게 떠벌리는 것이 아니라 이미 벌려 놓은 것을 하나하나 진중하게 실행해 나가는 것이다. 이미 개최가 확정된 행사를 일정대로 준비에만 천문학적인 예산이 소요되는 만큼 강제성이 없는 네옴의 예산을 조정해서라도 국제 행사들에 좀 더 신경을 쓸 수밖에 없는 상황으로 보인다. 사우디 국부펀드 현금 바닥 둘째, 그 많던 사우디 국부펀드(PIF)의 현금이 바닥이 났다. 미국 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 PIF가 보유한 현금은 2023년 9월 기준으로 약 150억 달러로 집계된다. 약 500억 달러를 보유하던 2022년 상황과 비교하면 70% 급감했다. 특히 PIF가 관련 정보를 공개한 2020년 12월 이후 역대 최저 수준으로도 분석된다. PIF는 7,100억 달러의 자금을 운용하는 세계 최대 국부펀드다. 빈 살만 왕세자가 사실상 주무르는 것으로 알려진 PIF는 사우디 경제개혁 정책 ‘비전 2030’의 재원으로 쓰인다. ‘비전 2030’은 세계 최대 산유국 사우디가 석유에 의존하는 경제 구조를 깨고 새로운 판을 깔겠다는 목표에서 시행하는 대형 국책사업 정책이다. 스마트도시 ‘네옴 시티’ 건설, 제2의 국적 항공사 리야드에어 설립, 최근 스포츠 분야의 대규모 투자 등이 대표적 갈래다. 하지만 대형 프로젝트들이 한꺼번에 시행되면서 펀드의 현금이 줄어드는 것으로 분석된다. 네옴을 둘러싸고 축소 유혹을 받을 수밖에 없는 가장 직접적인 이유라 할 것이다. 상황을 바꾼 우크라이나 전쟁 셋째, 사우디를 둘러싼 국제 환경에 거대한 변화가 생겼다. 최근 사우디에 가장 큰 영향을 주고 있는 이벤트를 꼽으라면 단연코 러시아-우크라이나 전쟁이다. 유가가 급등하며 사우디는 모처럼 호황을 누렸다. 뿐만이 아니라 러시아의 가스공급 중단으로 유럽 주요 국가들이 앞다투어 사우디를 방문하며 가스공급을 요청해 왔다. 누군가의 비극이 또 다른 이에게는 희극이 되고마는 안타까운 상황이지만, 사우디 측에서는 내심 반갑기 그지없을 것이다. 이후 사우디는 자푸라, 아미랄, 파드힐리 등 이전에 없던 엄청난 규모의 가스 개발 프로젝트를 발표하며, 물 들어 온 김에 열심히 노를 젓고 있다. 현대, 삼성, GS 등의 한국 건설사들이 이 과정에서 가장 큰 수혜를 입기도 했다. 재생 에너지, 전기차 등 탄소배출 축소가 세계 경제 변화의 가장 큰 화두로 등장하면서 석유경제에 크게 의존하던 사우디로서는 울며 겨자 먹기식으로 ‘탈석유’ 선언을 할 수밖에 없었고, 탈석유 시대 대표 프로젝트로 네옴을 띄웠지만 불과 몇 년 만에 국제 사회 분위기는 크게 바뀌었다. 생각지 못했던 러시아-우크라이나 전쟁이 터지며, 탈석유에 가장 앞장섰던 유럽 국가들이 에너지 확보에 어려움을 겪게 되자, 급작스레 가스를 찾아지는 해와 같던 중동국가들의 문을 다시 두드리기 시작했다. 판데믹으로 인해 풀린 거대한 유동성과 미·중 갈등으로 인한 공급망 디커플링이 겹치며 전세계가 유래없는 인플레이션을 겪고 있는 상황도 '탈석유 시대'로의 이행에 제동을 걸고 있다. 예상보다 전기차 판매도 부진하고, 재생 에너지 보급도 더뎌지면서, 사우디 입장에서도 탈석유로의 전환에 조금 여유가 생긴 셈이다. 사우디 측에서는 당장 큰돈을 벌 수 있는 가스 개발에 최대한 빨리 투자금을 쏟아 부어 한몫을 잡는 것이 이후 탈석유를 위한 재원 마련에도 유리한 상황이다. 미국 투자금이 안 들어온다 마지막으로 네옴이 축소될 수밖에 없는 결정적인 이유는, 사우디와 미국 사이의 외교적 갈등이 커지며, 사실상 해외로부터 투자유치가 어려워졌기 때문이다. 애초에 사우디 정부는 네옴 프로젝트의 막대한 투자금을 혼자 조달할 계획이 결코 아니었다. 최소한의 마중물로 자체 자금을 일부 댄 후에 해외 투자 유치를 통해 자본을 지속으로 확충할 계획이었다. 본질상 부동산개발 사업인 만큼 ‘많은 투자자가 관심을 가질 가겠구나’라고 판단했으리라. 그러나 빈 살만 왕세자를 국제 사회의 왕따로 만들뻔했던 최악의 사건, 워싱턴포스트의 사우디 출신 칼럼니스트 자말 카슈크지 살해 사건 이후로 수많은 투자자가 사우디를 손절하게 된다. 우크라이나 전쟁 이후 유가가 급등하며, 어느 정도 관계가 회복되는 듯이 보이기도 했지만, 바이든 당선 이후 계속되는 갈등 분위기에 적극적으로 사우디 투자에 뛰어드는 큰 손들이 보이지 않고 있는 상황이다. 흐르는 현재 방향 그나마 중국 정부가 미·중 갈등 상황에서 사우디를 우군으로 끌어들이기 위해 사우디에 다양한 투자를 약속했지만 네옴의 성공을 위해선 턱없이 부족한 반쪽짜리일 뿐이다. 결국 부동산 투자의 큰 손인 미국쪽 투자자들이 움직이지 않는다면, 네옴이 정상궤도로 진입할 날은 멀어만 보인다. 이처럼 사우디가 네옴을 축소할 수밖에 없는 여러 이유를 짚어 보았다. 아직은 공식적인 정부의 발표가 나오지 않았기 때문에 추측에 불과하지만, 아마도 사우디의 복잡한 속내를 고민할 수밖에 없는 지점이 많이 보인다. 아직 갈 길이 먼 사우디가 현명한 판단으로 난관들을 헤쳐 나가기를 응원하고, 아울러 한국의 많은 투자자도 올바른 판단으로 위기를 넘어 기회를 포착하기를 바란다.

신축 아파트 공급 부족, 더욱 심화 전망?

최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다. 공사비 급등이 불러온 신축 공급 위기 신축 아파트 공급 감소의 주요 원인 중 하나는 공사비 급등이다. 작년까지만 해도 재건축 현장에서는 공사비 때문에 조합원과 건설업체 간 갈등이 무수히 발생했다. 건설업계에 따르면, 평당 공사비가 코로나 이전보다 두 배 가까이 상승한 상황이다. 이로 인해 빌라나 아파트 신축 분양가는 상승할 수 밖에 없으며, 높은 분양가로 인해 미분양 리스크가 커져 많은 건설사가 신축을 시도조차 하지 않는 실정이다. 지으면 손해, 외곽과 지방은 재개발이 어렵다 코로나 이전에는 공사비가 상대적으로 낮아 재개발, 재건축이 활발히 이루어졌지만, 지금은 공사비가 전체 신축 아파트 가격의 절반 이상을 차지하고 있다. 즉, 토지매입 비용만큼 공사비가 비싸졌다. 특히 외곽이나 지방의 경우, 재개발·재건축을 진행하면 공사비가 주변 신축 아파트 가격보다 높아지는 현상이 발생해 신축 시 리스크가 크다. 이러한 상황으로 인해 기존의 주택은 그대로 구축으로 남을 가능성이 크며, 재개발 기대감이 사라지면서 가격이 지속적으로 하락할 가능성이 높다. 재개발 가능성 적은 구축 아파트, 가격 하락 불가피··· 현재 상황에선 대부분의 기존 구축 아파트가 앞으로 재개발이 힘들어 가격 하락이 불가피하다. 서울 역시 사업성이 나오지 않는 지역이 많아지고 있으며, 1기 신도시조차 사업성이 애매한 상황이다. 핵심지, 중심지를 제외하고 가격 상승을 기대하기는 어렵다. 서울 핵심지는 용적률 증가, 사업성 더 확보된다 반면 서울의 핵심지와 역세권은 용적률을 높여 사업성을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다. 용적률이 최대 700%에서 1000%까지 높아질 수 있고, 핵심 지역이 더욱 고밀화될 것으로 보인다. 이로 인해 많은 사람들이 중심지에 모여 살 가능성이 높아지고, 세대 수가 증가할 것이다. 부동산 시장, 더욱 양극화될 것으로 보여··· 부동산 시장의 양극화가 심화됨에 따라 투자 전략도 달라져야 될 것으로 보인다. 핵심 지역에 집중 투자하지 않는다면, 아예 주택을 사지 않는 전략도 필요하다. 만약 주택을 사지 않는다면 주거는 전월세를 적극적으로 활용하는 방안이 대두되고 있다. 임대차보호법과 계약갱신청구권으로 인해 거주가 보장되는 만큼, 외곽 지역의 매매 수요는 점차 줄어들 전망이다. 이렇게 되면 임대사업자와 임대회사의 증가로 월세 비중이 높아지고, 자가 보유는 선택 사항으로 변해갈 것이다.

부동산 PF 구조조정 초읽기, 전국 5,000여곳 적용되는 새 사업성 평가

지난 5월 13일 금융당국은 부동산 PF(Project Financing)의 구조조정에 본격 돌입한다고 밝혔다. ‘시장 정상화’에 초점을 맞추기 보다는 ‘PF로 인한 피해를 최소화’ 한다는 정책 목표를 명시 했다. 금융기관들이 감내 가능한 범위 내에서 스스로 재구조화를 유도하는 것이 주요 골자이다. 즉 ‘본PF 전환 후 분양률과 공정률이 양호’할 가능성이 큰 사업장에 대해서 공사비 등 자금 조달을 돕겠다는 것이고 ‘본PF로 전환하지 못한’ 브릿지론 사업장에 대해서도 향후 사업성이 좋아질 것으로 판단 된다면 자금 조달을 돕겠다는 것이다. 사업성 평가 강화를 통한 PF사업장 옥석가리기 금융당국은 PF사업성 평가 등급을 기존 3단계 (양호-보통-악화 우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실 우려)로 세분화 했다. 이중에 최저 등급인 ‘부실 우려’로 분류되면 대출액의 75%를 충당금으로 쌓게 하면서 사실상 사업장 정리(경·공매)를 유도한 것이다. 결국 일부 부실 사업장의 재구조화·정리를 신속하게 추진하겠다는 게 핵심이다. 사업성이 부족하다고 판단된 곳에는 공공과 민간이 필요 자금을 지원하는데, 캠코 펀드에 우선매수권을 부여했고 PF채권을 매도한 금융사에 추후 재 매입할 기회를 제공한다. 민간은 은행·보험업권이 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 경·공매를 진행하는 PF사업장의 채권 매입을 돕는다. 전국 5,000여곳에서 적용되는 새 사업성 평가 6월부터 진행 될 새 사업성 평가 대상 PF는 230조원 규모로 정부는 전국 사업장 5,000여 곳을 평가 할텐데 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 뿐이다. 평가 기준과 강도 모두 강화되서 ‘부실 우려’등급이 대거 나올 것으로 관측되기 때문이다. 기존에는 토지매입·인허가 시공사 보증 등 사업 초기 단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공단계 자금을 대출 받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었지만 이번 대책에는 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰기 때문이다. 이에따라 악성 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성 또한 증가 됐다. 금융당국·은행·보험사 속도전 새로 진행된 사업성 평가의 절차는 금융사가 사업성 평가를 진행하고 금융감독원에 제출하면 7월 중 평가·점검을 진행한다. 이를 기초로 금융감독원과 금융사가 평가 결과를 조정하면 금융사는 유의등급과 ‘부실 우려’등급 사업장에 대한 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 즉시 추진 한다. 9월 부터는 시장에 구조조정 매물이 순차적으로 나오기 시작할 것으로 보인다. 6월에 진행 될 최초 평가는 연체사업장과 만기를 3회 이상 연장한 사업장 이다. 규모는 전체의 25~30%수준이다.

상업용 부동산 시장 양극화··· 서울 오피스만 훈풍

최근 상업용 부동산 시장에서 양극화 현상이 두드러지고 있다. 현재 서울의 주요 오피스는 공실률도 줄어들고 임대료도 늘어나 상당히 좋은 국면을 맞이했다. 반면에 서울을 제외한 지역의 오피스, 상가 등은 공실률이 크게 증가하고 있고, 임대료는 정체 되어있는 상황이다. 늘어나는 서울 오피스 수요, 대기업이 큰 손 다른 상업용 부동산의 공실률이 증가 추이를 보이는 반면, 서울 주요 오피스는 원래부터 공실률이 낮았을뿐더러, 심지어 공실률이 계속 감소하는 모습을 보이고 있다. 증례로 다른 지역의 오피스가 두 자릿수의 공실률을 유지하는 것에 비해 서울 오피스는 계속 한 자릿수의 공실률을 유지하고 있다. 통상 업계에서 보는 자연 공실률이 5%인 것을 감안하면 거의 공실률이 없는 수준으로 볼 수 있다. 반면, 인천 오피스 같은 경우 서울과 같은 수도권임에도 불구하고 공실률이 상당히 높다. 서울 주요 오피스의 임차인은 주로 대기업처럼 규모가 큰 회사다. 연면적이 6만 6,000m² 이상인 서울 프라임급 오피스는 현재 거의 빈공간이 없는 것으로 전해진다. 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 강남권, 도심권의 선호도 높은 지역 중심으로 IT업계 등의 수요가 지속된 것도 큰 영향을 미쳤다. 공실률은 증가하고 임대료는 정체, 상가 부동산은 고전 중 서울 주요 도심의 오피스와 달리, 상가 부동산은 고전을 면치 못하고 있다. 경기침체, 높은 대출금리, 물가상승 등으로 인해 소비 심리가 위축되어 상가 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다. 특히, 서울의 상가 공실률은 작년부터 지속해서 증가 추이를 나타내고 있다. 전국의 통계를 봐도, 올해 1분기 상가 공실률이 작년에 비해 크게 증대됐다. 다만, 최근 공실률이 증가하고 있음에도 불구하고 임대료는 내려가기보다 유지되거나 올라가고 있다. 상업용 부동산의 특성상 공실을 줄이기 위해 임대료를 내리는 것은 부동산 가치를 훼손할 위험이 있기에 해당 현상이 발생한 것으로 보인다. 지식산업센터는 거래까지 크게 위축, 고금리 위기 맞이·· 주택 규제가 크게 강화됐던 시절, 대체 투자처로 각광을 받던 지식산업센터, 상가 등의 수익형 부동산이 고금리 기조에 의해 거래가 크게 위축됐다. 작년 지식산업센터 거래량은 3,395건으로 1년 새 33.1% 급감했다. 2021년 8,287건과 비교하면 60% 가까이 줄어들었다. 상가 같은 경우, 거래량은 2021년 3,308건, 2022년 2,119건, 2023년 1,294건 등으로 지속해서 감소하고 있다. 특히 지식산업센터 분양자는 거래량이 감소된 탓에 재정적 위기를 겪고 있을 가능성이 높다. 지식산업센터 분양 당시 LTV 대출이 70~80%까지 가능했기 때문에, 최대로 대출해서 분양받은 경우에 현재 고금리 상황으로 인해 이자 금액이 상당히 클 것으로 예상된다. 팔려고 해도 거래가 없는 상황이라 재정적 부담이 지속해서 커지는 중이다. 주목받는 상업용 부동산은 물류센터, 긍정적 요소 보여··· 현재 서울 오피스 시장처럼 온기가 도는 곳은 물류센터 시장이다. 한때 공급과잉이었던 물류센터는 중국 전자상거래 업체들의 국내 진출과 더불어 수요가 늘어나고 있다. 2024년 초에 알리익스프레스의 모기업 알리바바 그룹이 한국에 약 18만m² 규모의 통합 물류센터를 짓기로 한 사실이 알려졌다. 최근 사업을 크게 확장하는 중국기업 테무도 국내 진출에 속도를 내고 있어 물류센터를 구축할 것으로 예상된다.