지난 5월 13일 금융당국은 부동산 PF(Project Financing)의 구조조정에 본격 돌입한다고 밝혔다. ‘시장 정상화’에 초점을 맞추기 보다는 ‘PF로 인한 피해를 최소화’ 한다는 정책 목표를 명시 했다. 금융기관들이 감내 가능한 범위 내에서 스스로 재구조화를 유도하는 것이 주요 골자이다. 즉 ‘본PF 전환 후 분양률과 공정률이 양호’할 가능성이 큰 사업장에 대해서 공사비 등 자금 조달을 돕겠다는 것이고 ‘본PF로 전환하지 못한’ 브릿지론 사업장에 대해서도 향후 사업성이 좋아질 것으로 판단 된다면 자금 조달을 돕겠다는 것이다.

사업성 평가 강화를 통한 PF사업장 옥석가리기
금융당국은 PF사업성 평가 등급을 기존 3단계 (양호-보통-악화 우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실 우려)로 세분화 했다. 이중에 최저 등급인 ‘부실 우려’로 분류되면 대출액의 75%를 충당금으로 쌓게 하면서 사실상 사업장 정리(경·공매)를 유도한 것이다. 결국 일부 부실 사업장의 재구조화·정리를 신속하게 추진하겠다는 게 핵심이다. 사업성이 부족하다고 판단된 곳에는 공공과 민간이 필요 자금을 지원하는데, 캠코 펀드에 우선매수권을 부여했고 PF채권을 매도한 금융사에 추후 재 매입할 기회를 제공한다. 민간은 은행·보험업권이 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 경·공매를 진행하는 PF사업장의 채권 매입을 돕는다.

전국 5,000여곳에서 적용되는 새 사업성 평가
6월부터 진행 될 새 사업성 평가 대상 PF는 230조원 규모로 정부는 전국 사업장 5,000여 곳을 평가 할텐데 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 뿐이다. 평가 기준과 강도 모두 강화되서 ‘부실 우려’등급이 대거 나올 것으로 관측되기 때문이다. 기존에는 토지매입·인허가 시공사 보증 등 사업 초기 단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공단계 자금을 대출 받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었지만 이번 대책에는 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰기 때문이다. 이에따라 악성 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성 또한 증가 됐다.




금융당국·은행·보험사 속도전
새로 진행된 사업성 평가의 절차는 금융사가 사업성 평가를 진행하고 금융감독원에 제출하면 7월 중 평가·점검을 진행한다. 이를 기초로 금융감독원과 금융사가 평가 결과를 조정하면 금융사는 유의등급과 ‘부실 우려’등급 사업장에 대한 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 즉시 추진 한다. 9월 부터는 시장에 구조조정 매물이 순차적으로 나오기 시작할 것으로 보인다.
6월에 진행 될 최초 평가는 연체사업장과 만기를 3회 이상 연장한 사업장 이다. 규모는 전체의 25~30%수준이다.