최근 상업용 부동산 시장에서 양극화 현상이 두드러지고 있다. 현재 서울의 주요 오피스는 공실률도 줄어들고 임대료도 늘어나 상당히 좋은 국면을 맞이했다.
반면에 서울을 제외한 지역의 오피스, 상가 등은 공실률이 크게 증가하고 있고, 임대료는 정체 되어있는 상황이다.

늘어나는 서울 오피스 수요, 대기업이 큰 손
다른 상업용 부동산의 공실률이 증가 추이를 보이는 반면, 서울 주요 오피스는 원래부터 공실률이 낮았을뿐더러, 심지어 공실률이 계속 감소하는 모습을 보이고 있다. 증례로 다른 지역의 오피스가 두 자릿수의 공실률을 유지하는 것에 비해 서울 오피스는 계속 한 자릿수의 공실률을 유지하고 있다. 통상 업계에서 보는 자연 공실률이 5%인 것을 감안하면 거의 공실률이 없는 수준으로 볼 수 있다. 반면, 인천 오피스 같은 경우 서울과 같은 수도권임에도 불구하고 공실률이 상당히 높다.
서울 주요 오피스의 임차인은 주로 대기업처럼 규모가 큰 회사다. 연면적이 6만 6,000m² 이상인 서울 프라임급 오피스는 현재 거의 빈공간이 없는 것으로 전해진다. 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 강남권, 도심권의 선호도 높은 지역 중심으로 IT업계 등의 수요가 지속된 것도 큰 영향을 미쳤다.



공실률은 증가하고 임대료는 정체, 상가 부동산은 고전 중
서울 주요 도심의 오피스와 달리, 상가 부동산은 고전을 면치 못하고 있다. 경기침체, 높은 대출금리, 물가상승 등으로 인해 소비 심리가 위축되어 상가 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다. 특히, 서울의 상가 공실률은 작년부터 지속해서 증가 추이를 나타내고 있다. 전국의 통계를 봐도, 올해 1분기 상가 공실률이 작년에 비해 크게 증대됐다.
다만, 최근 공실률이 증가하고 있음에도 불구하고 임대료는 내려가기보다 유지되거나 올라가고 있다. 상업용 부동산의 특성상 공실을 줄이기 위해 임대료를 내리는 것은 부동산 가치를 훼손할 위험이 있기에 해당 현상이 발생한 것으로 보인다.



지식산업센터는 거래까지 크게 위축, 고금리 위기 맞이··
주택 규제가 크게 강화됐던 시절, 대체 투자처로 각광을 받던 지식산업센터, 상가 등의 수익형 부동산이 고금리 기조에 의해 거래가 크게 위축됐다. 작년 지식산업센터 거래량은 3,395건으로 1년 새 33.1% 급감했다. 2021년 8,287건과 비교하면 60% 가까이 줄어들었다. 상가 같은 경우, 거래량은 2021년 3,308건, 2022년 2,119건, 2023년 1,294건 등으로 지속해서 감소하고 있다.
특히 지식산업센터 분양자는 거래량이 감소된 탓에 재정적 위기를 겪고 있을 가능성이 높다. 지식산업센터 분양 당시 LTV 대출이 70~80%까지 가능했기 때문에, 최대로 대출해서 분양받은 경우에 현재 고금리 상황으로 인해 이자 금액이 상당히 클 것으로 예상된다. 팔려고 해도 거래가 없는 상황이라 재정적 부담이 지속해서 커지는 중이다.

주목받는 상업용 부동산은 물류센터, 긍정적 요소 보여···
현재 서울 오피스 시장처럼 온기가 도는 곳은 물류센터 시장이다. 한때 공급과잉이었던 물류센터는 중국 전자상거래 업체들의 국내 진출과 더불어 수요가 늘어나고 있다. 2024년 초에 알리익스프레스의 모기업 알리바바 그룹이 한국에 약 18만m² 규모의 통합 물류센터를 짓기로 한 사실이 알려졌다. 최근 사업을 크게 확장하는 중국기업 테무도 국내 진출에 속도를 내고 있어 물류센터를 구축할 것으로 예상된다.