최근 서울과 수도권의 신축 아파트 공급 부족이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 주택건설 인허가 물량은 2021년을 기점으로 크게 감소하고 있으며, 특히 민간 부문은 급격한 추이를 보이고 있다. 앞으로 공급 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 전망된다.

공사비 급등이 불러온 신축 공급 위기
신축 아파트 공급 감소의 주요 원인 중 하나는 공사비 급등이다. 작년까지만 해도 재건축 현장에서는 공사비 때문에 조합원과 건설업체 간 갈등이 무수히 발생했다. 건설업계에 따르면, 평당 공사비가 코로나 이전보다 두 배 가까이 상승한 상황이다. 이로 인해 빌라나 아파트 신축 분양가는 상승할 수 밖에 없으며, 높은 분양가로 인해 미분양 리스크가 커져 많은 건설사가 신축을 시도조차 하지 않는 실정이다.




지으면 손해, 외곽과 지방은 재개발이 어렵다
코로나 이전에는 공사비가 상대적으로 낮아 재개발, 재건축이 활발히 이루어졌지만, 지금은 공사비가 전체 신축 아파트 가격의 절반 이상을 차지하고 있다. 즉, 토지매입 비용만큼 공사비가 비싸졌다. 특히 외곽이나 지방의 경우, 재개발·재건축을 진행하면 공사비가 주변 신축 아파트 가격보다 높아지는 현상이 발생해 신축 시 리스크가 크다. 이러한 상황으로 인해 기존의 주택은 그대로 구축으로 남을 가능성이 크며, 재개발 기대감이 사라지면서 가격이 지속적으로 하락할 가능성이 높다.

재개발 가능성 적은 구축 아파트, 가격 하락 불가피···
현재 상황에선 대부분의 기존 구축 아파트가 앞으로 재개발이 힘들어 가격 하락이 불가피하다. 서울 역시 사업성이 나오지 않는 지역이 많아지고 있으며, 1기 신도시조차 사업성이 애매한 상황이다. 핵심지, 중심지를 제외하고 가격 상승을 기대하기는 어렵다.

서울 핵심지는 용적률 증가, 사업성 더 확보된다
반면 서울의 핵심지와 역세권은 용적률을 높여 사업성을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다. 용적률이 최대 700%에서 1000%까지 높아질 수 있고, 핵심 지역이 더욱 고밀화될 것으로 보인다. 이로 인해 많은 사람들이 중심지에 모여 살 가능성이 높아지고, 세대 수가 증가할 것이다.

부동산 시장, 더욱 양극화될 것으로 보여···
부동산 시장의 양극화가 심화됨에 따라 투자 전략도 달라져야 될 것으로 보인다. 핵심 지역에 집중 투자하지 않는다면, 아예 주택을 사지 않는 전략도 필요하다. 만약 주택을 사지 않는다면 주거는 전월세를 적극적으로 활용하는 방안이 대두되고 있다. 임대차보호법과 계약갱신청구권으로 인해 거주가 보장되는 만큼, 외곽 지역의 매매 수요는 점차 줄어들 전망이다. 이렇게 되면 임대사업자와 임대회사의 증가로 월세 비중이 높아지고, 자가 보유는 선택 사항으로 변해갈 것이다.