서울 강남을 중심으로 ´상가 지분쪼개기´ 투자에 대한 논란이 화제가 되고 있다.
이 방식은 재건축 조합이 설립되기 전에 상가 지분쪼개기를 통해 입주권을 획득하려는 행위로, 해당 아파트 내 상가의 지분을 분할하는 것이 핵심이다.
이러한 투자로 인해 소수의 지분만 가지고도 조합원 자격을 얻을 수 있는 법적 허점을 이용한 투기 수요가 증가하면서, 기존 아파트 소유자들이 손해 볼 위험이 커지고 있다.

상가 지분쪼개기 꼼수 사용자 급증···
더불어민주당 최인호 의원이 국토교통부에서 받은 자료에 따르면, 전국의 재건축 단계에 있는 32개 아파트 단지 중 2020년 12곳에서 시작된 상가 지분 분할은 작년에는 77곳으로 6배 이상 증가했다. 2023년 9월까지 상가 지분 분할이 50곳에서 이뤄졌으며, 상가 소유주 수도 2020년 173명에서 2023년 9월 말까지 557명으로 급증했다. 특히 강남 지역의 아파트 단지에서의 상가 쪼개기가 두드러졌는데, 송파구 올림픽훼밀리타운은 2020년 41명에서 올해 9월에는 약 3배인 118명으로 늘었고, 강남구 개포우성3차(13명→74명), 개포현대1차(21명→49명), 송파구 아시아선수촌아파트(7명→31명)도 상가 조합원 수가 크게 증가했다.

´상가 지분쪼개기´의 근본적 문제
이 방식을 사용하면 1평도 안되는 지분으로 상대적으로 저렴하게 조합원 아파트를 얻을 수 있다. 지분쪼개기로 인해 입주권을 획득하는 상가 소유주가 늘어나면 일반 분양 수익이 줄어들게 되어 아파트 조합원들의 분담금이 증가하는 부작용이 발생한다. 참고로 상가 소유주는 재건축 후에도 상가를 분양받는 것이 원칙이지만, 조합이 정관에 명시하면 상가 소유주도 아파트 입주권을 얻을 수 있다. 아파트 한 채당 한 명만이 조합원이 될 수 있는 규정과는 달리, 상가는 소수 지 분으로도 조합원 지위를 얻을 수 있는 법 적 허점을 이용한 방식인 셈이다.

24년 초부터 ´상가 지분쪼개기´ 금지될 전망
국회 국토교통위원회에 따르면, 23년 12월 7일 국토위 전체회의에서 상가 지분쪼개기를 금지하는 내용이 반영된 '도시및 주거환경 정비법' 개정안이 의결되었다. 이에 따라 주택과 마찬가지로 권리산정기준일 이후에 분할된 상가는 입주권을 받지 못하고 현금청산하도록 하는 법안이 적용될 것으로 예상된다. 특히 이로인해 사업성이 높은 서울 강남과 목동 등 주요 지역의 노후 단지 재건축 사업이 원활하게 진행될 것으로 예상된다. 도시 및 주거환경 정비법 개정안에는 권리산정기준일을 기존의 '기본계획 수립후'에서 '공람공고 이후'로 앞당기는 내용도 포함되었다. 이는 상가 쪼개기를 막는 시점을 빠르게 설정할 수 있도록 하는내용으로, 지방자치단체장이 재건축 정보가 일반인에게 처음 공개되는 시점인 공람공고 때부터 권리산정기준일을 정할 수 있게 된다. 추가로 기준일 이후 쪼개진 상가 지분을 사들인 사람은 토지 등 소유자 수에서 빼는 조항도 담겼다. 참고로 재건축 조합설립인가를 신청하려면 토지 등 소유자 75% 동의가 필요하다. 해당 개정을 통해 상가 쪼개기로 지분을 얻은 소유자의 영향력을 제거해 재건축 사업의 발목을 잡지 못하도록 할 예정이다.