코로나 때 더 가열차게 국내 부동산 시장이 얼면서 해외 투자로 눈을 돌린 분들이 많다. 코로나가 종식된 현시점에서도 관심과 실제 투자로 이어지고 있다. 이런 와중 세법 전문가와 앞서 깊이 있는 분석과 경험치가 깊게 가미된 상담이 없이 싸게 나왔다는 말에 덥석 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않게 발생하고 있다. 어쩌면 투자부동산을 중개하는 현지 또는 한국의 부동산 에이전트들이 매우 얽히고설킨 세금 부분을 자신들도 잘 모르는 경우도 적지 않아 그 피해는 올곧이 직접 투자 당사자분들이 보고 있다. 미국 투자부동산(임대소득이 발생하고 향후 매각을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 집합건물이나 단독주택, 오피스 등 여러 부동산 자산을 지칭)을 미국 시민권자나 영주권자 혹은 세법상 거주자(미국인이 아닌 한국인이 구매) 구매하는 경우 몇몇을 알아보자. 단 미국인일 경우에는 또 다른 규정을 적용한다.

미국에서 얻은 소득에 관한 세금 신고는 제때 정확하게
한국에 머물고 있기에 미국에서 발생한 임대소득을 미국 정부에 제때 신고하는 방법을 모르거나, 잊었거나, 외면하게 되면 이후 발생하는 금전적 손실은 국내외는 다른 체감을 느낀다. ① 임대소득 예를 들어 수취한 월세 금액의 30%를 연방세로 원천징수 된다. 고스란히 세금으로 납부해야 한다. 부동산이 위치한 주에 따라 추가로 5~10% 원천징수 당한다. ② 임대소득과 관련된 각종 비용공제(관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비)의 전면적인 부인 ③ 만약 1번의 원천징수를 고의든 본의 아니든 회피할 경우, 향후 일괄적으로 부과되는 벌금 및 이자는 기하급수적으로 증가한다. 특히 원천징수자는 월세를 대리 수취하는 부동산을 관리하는 업체 또는 월세를 납부하는 세입자가 되기도 하는데, 외국인 부동산소유자에 원천징수 의무 불이행은 큰 벌금이 따른다. *이런저런 비용을 다 따지고 나면 받은 임대료가 의미가 없을 수 있다. 남는 게 없기 때문이다. 여기에 더해 임대료 순이익이 아닌 임대료 자체에 대한 30~40% 과세를 당하면? 아찔한 정도가 소름까지 돋을 정도일 것이다. 항간에 ‘미국 국세청이 미국 국방성과 동급의 파워’라고 하는 말이 괜히 나온 말이 아니다.   결론인즉 미국에서 벌어들인 소득은 매년 5월 종합소득세 신고시 하면 된다. 한국에서는 미국에 납부한 세금에 대해 외국 납부 세액공제를 받을 수 있기에 이중과세는 면할 수 있다. 한편 미국에서 발생한 소득에 대해 미국 정부에 제때 제대로 신고할 때와 안 할 경우, 한국과 미국 양쪽에 결과론적으로 납부할 세금의 총액은 어떻게 되는지 예시를 통해 알아보자.

[상황] 청담동에 거주하시는 임OO 여사는 미국 캘리포니아주에 약 10억의 콘도를 매입해 가족에게 연간 5천만 원에 임대를 내주었다. 임OO 여사는 연간 5천의 월세소득 이외 다음의 비용을 지출했다.

☆ 연간 HOA (관리비) 및 수리비 등으로 20,000,000원
☆ 재산세 및 공과금으로 15,000,000원
☆ 각종 보험으로 5,000,000원
★ 총비용은 40,000,000원
● 장부상 세전순이익은 10,000,000원


CASE-1
임OO 여사는 미국 세금 신고를 생각하지 않았다. 임대로 벌어들인 순소득 천만 원(5천 소득 - 4천 비용)에 대해선 한국 종합소득세 신고 시 반영했다. 하지만 5천 소득에 대한 약 40%(30% 연방정부, 10% 주 정부)인 2천을 미국 소득세로 원천징수 당했다. 결과적으로 미국에서 2천을 세금으로 납부했기에 한국 종소세 신고 시 천만 원 순소득에 대해서는 세액이 조금 나오지만 결국 충분한 외납세액공제(원천징수된 미국 세금)로 한국에서는 세금이 전혀 발생하지 않는다. 따라서 임OO 여사가 지출하게 되는 총소득 세금은 미국에서 낸 2천이다. 실제 장부상 수익이 겨우 천만 원임에도. 미국에서 발생한 순손익 천만 원에 대한 유효세율이 무려 200%인 점을 반드시 알아야 한다.




CASE-2
임OO 여사는 세법 전문가의 조언에 따라 미국 세금 신고를 제때 제대로 해야 세금 공제 혜택을 받고, 한국 종합소득세 신고 시 손해를 보지 않는다는 걸 알게 됐다. 임OO 여사는 임대소득과 비용에 대한 장부를 작성하고, 미국 세법에서 허용하는 투자용 거주 부동산에 대한 감가상각비 3천 6백만 원(구매가 10억÷27.5년 사용년 수)도 반영했다. 그렇게 계산된 순손익은 향후 20년간 수익이 발생할 때 사용할 수 있는 약 2천 6백만 원 손실이 났다. 한국 종소세 신고 시 건물에 대한 감가상각비가 허용되지 않기에 장부상 이익 천만 원에 대한 2백만 원 정도의 소득세만 납부하면 된다. 따라서 임OO 여사가 지출하게 되는 총 소득 세금은 한국에서 낸 2백 만원이다. 미국에서 발생한 순손익 천만 원에 대한 유효세율은 고작 20%이다. 

미국 부동산 임대 소득을 신고한 경우와 안 한 경우
세금이 천차만별이다. 위 두 케이스에서 보듯 임OO 여사는 미국 비거주자임에도 Internal Revenue Code section 871(d) election을 적시에 진행하셔서 미국 임대소득을 US effectively connected income으로 관련 공제가 가능한 소득으로 변경처리 했다. 만약 세금 신고서를 제출하지 않았다면 수동적 소득으로 간주해 원천소득 임대료 자체에 비용공제 없이 바로 30%가 고정 세율로 연방정부에 의해 과세되는 Case1과 같은 상황에 처하셨을 것이다.
주 정부의 재산세 납부 기록에 의해 임대부동산 보유 사실이 발각될 수 있기에 미납세액에 대한 세무조사를 받을 수 있다. 몇 년간 적발되지 않았다고 안심해선 안 된다. 향후 언젠가에 부동산을 매각시 중개인이 매각대금에 대한 원천징수 의무를 갖기에 IRS에 보고하게 돼 있다. 이때 누락이 된 임대소득이 모두 적발되는 경우가 많다. 이 경우 IRS는 주변 임대 시가에 따라 임의 산정한 소득을 기준으로 비용공제 없이 소득의 30%를 법정 시효가 살아있는 모든 기간 즉 부동산 취득 후 임대소득이 있음에도 세금 신고서를 제출하지 않은 과거 모든 기간에 대해 부과한다. 그 미납세금에 대한 별도의 25% 페널티와 연간 5~6% 상당의 이자까지 부과할 수 있다.

미국 부동산 취득 후 다음 해에 꼭 ITIN(개인 납세자 식별 번호)을 신청은 필수
한 후 임대소득을 보고해야 한다. 바로 Section 871(d) election을 취하여 성실히 신고하는 게 가장 현명한 절세방법이다. 이모저모 이유로 신고하지 않았다면? 우선 걱정은 하지 않아도 된다. 이미 신고하지 않아 늦었다면 과거 3년까지는 소급해 election과 함께 신고할 수 있으니 신속해야 한다.
IRS(미국 국세청)는 전수조사가 아닌 샘플 추출만으로도 이 같은 탈세 행위가 발생하고 있다고 이내 판단해 조사범위를 바로 넓히는데 신고하지 않은 입장에서는 안심할 틈이 없다.

절세방법 요약정리
① ITIN을 신청하고 장부를 정리한다. 추가로 미국 세금 신고시 보고하고 별도의 Section 871(d) election을 통해 각종 비용을 공제받으면 된다.
② 감가상각, HOA (관리비)을 포함한 각종 관련 비용의 공제 후 순이익만 일반세율에 따라 과세된다.
③ 순이익 정도에 따라 미국은 7단계로 10%~37%가 적용된다. 하지만 비용공제 덕분에 일반적으로 세금이 거의 나오지 않는다.